Caminho pavimentado para as LIGs

Potencial para emissão desses títulos alcança cerca de 630 bilhões de reais

Ilustração de imóveis saindo do papel para representar as emissões de LIGs

Ilustração: Rodrigo Auada

Que no Brasil faltam recursos para equacionar o déficit habitacional hoje estimado em 6,35 milhões de residências é questão que não se discute. Não é por acaso que os mercados financeiro e de capitais e o próprio governo têm se movimentado nos últimos anos para criar instrumentos que se juntem aos combalidos FGTS e poupança na destinação de mais dinheiro para o financiamento de imóveis — e, consequentemente, para a reativação do setor da construção civil. É nesse contexto que se encaixa a letra imobiliária garantida (LIG), título de emissão exclusiva de instituições financeiras criado em 2015 pela Lei 13.097, mas regulamentado em todos os seus detalhes apenas em maio deste ano, pela Circular 3.895 do Banco Central (BC). A regra, que trata, entre outros assuntos, dos procedimentos para o depósito centralizado da LIG, complementa a Resolução 4.598, regulamentação emitida pelo BC para esse título, em 2017.

Com o arcabouço regulatório completo, as LIGs podem finalmente deslanchar — e não há dúvidas de que o potencial desse título é gigantesco. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) calcula, com base em dados do BC e dos balanços de sete instituições financeiras do primeiro trimestre de 2018, que o potencial para emissão de LIGs no Brasil é de 634,8 bilhões de reais. “E essa estimativa não inclui bancos médios”, ressalta Filipe Pontual, diretor executivo da entidade.

A LIG foi estruturada nos moldes do que no exterior se conhece como covered bond — um título que, para o investidor, oferece dupla garantia: a do emissor e a do pool de ativos que fazem parte de seu lastro. No caso brasileiro, a garantia chega a ser tripla, já que, além dessas duas redes de proteção, a LIG conta com o instituto da alienação fiduciária, que prevê a possibilidade de retomada de imóveis do lastro em caso de inadimplência. “É o negócio mais blindado possível”, explica Luis Peyser, sócio do PMKA Advogados.

A nova letra imobiliária também se destaca por ser um papel de prazo intermediário — tem vencimento em pelo menos dois anos, com restrição a resgates por 12 meses. Assim, não é nem tão curta quanto a letra de crédito imobiliário (LCI) nem tão longa quanto o certificado de recebíveis imobiliários (CRI). “A LIG preenche um espaço de funding raro. Faltava essa janela intermediária”, afirma Juliano Cornacchia, sócio da Vórtx, prestadora de serviços fiduciários.

De acordo com a regulamentação do Conselho Monetário Nacional (Resolução 4.598), uma instituição financeira pode emitir até o equivalente a 10% de seus ativos totais em LIGs. Isso significa que, com ativos de 1,44 trilhão de reais (dado do fim do primeiro trimestre deste ano), o Itaú, maior banco privado do País, poderia emitir até 144,14 bilhões de reais nesse novo papel. É evidente que as decisões de liberação de créditos imobiliários elegíveis para o lastro de uma LIG dependem da estratégia de cada instituição e de circunstâncias macroeconômicas, mas isso significa que o Itaú pode usar esse instrumento para incrementar significativamente suas operações em crédito imobiliário se assim desejar.

Um provável primeiro emissor da LIG, entretanto, é uma instituição financeira de médio porte. O Banco Inter pretende lançar ainda neste ano o equivalente a até 50 milhões de reais em LIGs com prazo de três a quatro anos. De acordo com o diretor de investimentos do banco, Rafael Alves Rodrigues, a aposta da instituição está na venda do papel para pessoas físicas, contando com o forte apelo da isenção de imposto de renda — válida também, cabe lembrar, para investidores estrangeiros.

A disseminação da LIG no País depende, na avaliação de agentes do mercado, da criação de norma específica para emissão pública — o que depende, por sua vez, de uma ação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Por ora, entretanto, o regulador não trabalha em nada nesse sentido. “A discussão ainda não está madura. Mas, por ser um produto bancário com característica de securitização e de mercado de capitais na sua venda, a regulamentação poderia ficar em algo entre as normas para letras financeiras e para certificados de operações estruturadas [COEs]”, afirma Bruno Gomes, gerente de investimentos estruturados da autarquia.

Securitizadoras

Outra novidade introduzida pela Resolução 4.598 foi a possibilidade de as securitizadoras, tradicionais emissoras de CRIs, atuarem como agentes fiduciários nas ofertas de LIG. Ocorre que, para isso, elas precisam ter registro de administrador de carteiras — e nenhuma empresa desse segmento hoje tem essa autorização, observa Gomes, da CVM.

Para Onivaldo Scalco, diretor presidente da Cibrasec, o interesse das securitizadoras em atuar como agentes fiduciários em emissões de LIGs não é imediato, e sim um projeto para mais adiante. “Em um primeiro momento não existe interesse, até por se tratar de uma responsabilidade muito grande, que envolve muita organização e mudanças internas”, afirma. Para assumirem esse novo papel, as securitizadoras precisam criar estruturas separadas (as áreas de securitização e fiduciária não podem estar sobrepostas). Scalco cita a possibilidade de as securitizadoras fecharem parcerias com agentes fiduciários que já operam, como forma de captarem know-how.

Emissões no exterior

O mercado aguarda também o estabelecimento de diretrizes para emissão direta da LIG no exterior. A ansiedade se justifica: a expectativa é de que os estrangeiros sejam os maiores compradores dos papéis, interessados nas boas taxas e na isenção fiscal. Hoje, um investidor não residente só pode adquirir uma LIG no exterior no mercado secundário, por meio de depositary receipts (DR). “Isso sai do script a que o investidor europeu, por exemplo, está acostumado. Diante disso, o emissor vai ter que pagar mais apenas para explicar o que é o produto, com evidente limitação das vendas”, observa Pontual, da Abecip. A distorção não faria sentido, principalmente pelo fato de a LIG ter sido desenhada com base nos covered bonds tão familiares aos investidores estrangeiros.

O ideal, explica Pontual, seria o lastro do papel estar no Brasil, registrado na B3 e com o agente fiduciário nacional. Nessa situação, a LIG poderia ser depositada na Europa, por exemplo, via Euroclear ou Clearstream (empresas europeias autorizadas pelo Banco Central), sob a designação de covered bond; seria um papel sujeito às regras brasileiras apenas apresentado numa prateleira estrangeira.