Alta da Selic desvaloriza fundos imobiliários

Captação de recursos/Gestão de Recursos/Adiante/Edição 121 / 1 de setembro de 2013
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O movimento recente de elevação da taxa básica de juros, a Selic, atingiu em cheio um tipo de ativo que virou moda nos últimos anos: os fundos imobiliários. No acumulado de 2013, até dia 20 de agosto, o índice que mede o desempenho médio das cotas dessas carteiras — o IFIX — recuava 12%, depois de ter subido mais de 35% durante o ano de 2012. A desvalorização das cotas foi tão rápida e acentuada que, em junho, o valor de mercado dos fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa, de R$ 29,3 bilhões, chegou a ficar abaixo do valor patrimonial dessas carteiras, de R$ 30,1 bilhões.

Foi a primeira vez que esse desalinhamento aconteceu depois de 2005, segundo dados da consultoria Uqbar. Na época, o segmento tinha menos de um quarto do tamanho atual. Como consequência da espiral de queda no valor das cotas, também diminuiu o volume de negociação das carteiras na bolsa. Depois de ter atingido R$ 971 milhões em maio, as operações recuaram 47% e somaram R$ 516 milhões em junho, o menor volume desde novembro do ano passado.

A situação deve permanecer enquanto o ciclo de alta dos juros não se esgotar. O Banco Central começou a elevar a Selic em abril e, de lá para cá, a taxa subiu 1,25 ponto percentual. Diante do impacto que as cotações crescentes do dólar prometem causar sobre a inflação brasileira, os economistas acreditam que o movimento não se encerrará tão cedo. Com a alta dos juros, o retorno dos investimentos em renda fixa se torna tão interessante quanto o das carteiras de imóveis ou até superior.

Um aspecto secundário que impactou esses fundos diz respeito à atividade imobiliária em si. “Há, no mercado, uma expectativa de que a vacância dos imóveis pertencentes aos fundos aumente, conforme mais empreendimentos lançados nos últimos anos sejam entregues em 2013 e 2014”, afirma Rodolfo Amstalden, analista da consultoria Empiricus. Desde 2008, o número de lançamentos comerciais na cidade de São Paulo, por exemplo, duplicou. Com o crescimento da economia achatando, a taxa de vacância de escritórios de alto padrão na cidade chegou a 21% no segundo trimestre, contra cerca de 8% dois anos atrás, de acordo com a consultoria Cushman & Wakefield.

Como resultado da queda nos preços das cotas, o chamado “dividend yield” dos fundos imobiliários — taxa de rentabilidade baseada exclusivamente nos rendimentos mensais que costumam ser distribuídos pelas carteiras, isentos de imposto de renda — aumentou, mês a mês, desde abril. Na média, atingiu 8,64% ao ano em julho, acima da Selic atual, de 8,5%, quase um ponto percentual mais elevada do que a registrada três meses antes. “Para efeito comparativo, a taxa DI atual, descontada da menor alíquota de imposto possível, equivale a 6,99% ao ano”, destacam os analistas da Uqbar. Por isso, Amstalden vê com bons olhos o investimento no setor, desde que o objetivo esteja focado no médio e no longo prazos: “Pode haver mais alguma desvalorização até o fim de 2013, mas o segmento imobiliário é atraente. Enxergamos uma alta do investimento estrangeiro nos próximos anos, o que tende a beneficiar as cotas”.




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