Carlos Rebello*

Dados divulgados pela CVM mostram que houve 24 ofertas dos chamados condo-hotéis no Brasil em 2016. Foram quase 3 mil contratos, de valor unitário médio de R$ 590 mil, em um investimento total próximo a R$ 2 bilhões. Considerando essa magnitude e a capacidade de geração de empregos e de recolhimento de tributos, a questão é de interesse público e, por isso, requer uma eficiente política de fomento.

Nesse tipo de investimento, ao interessado é vendida uma unidade ou um percentual de um empreendimento hoteleiro a ser construído; a remuneração vem dos resultados do hotel quando em funcionamento.

Há grande controvérsia acerca da capitulação do condo-hotel na esfera de competência da CVM. A autarquia sustenta tratar-se de valor mobiliário, haja vista que o contrato associado ao investimento imobiliário tem as características de um contrato de investimento coletivo — definido na lei que criou a CVM como aquele ofertado ao público, que gera direito de participação, parceria ou remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.

Pela complexidade dos argumentos, não pretendo entrar em considerações sobre a polêmica.

Todavia, é inegavelmente positiva a contribuição da CVM para o aperfeiçoamento dessa relação de investimento, em virtude do conhecimento acumulado em 40 anos de atividade no mercado de capitais. O regulador pode buscar um equilíbrio de forças, para que os investidores tomem suas decisões de forma refletida e informada, considerados os riscos e o retorno da oportunidade oferecida.

Um bom exemplo de contribuição positiva da autarquia é a exigência de divulgação, da prestadora de serviços de hotelaria ao investidor, de informações periódicas auditadas. Os requisitos de abertura dos riscos do investimento, bem como de moderação no tom das peças publicitárias dos empreendimentos, também ajudam a viabilizar uma relação equilibrada e sustentável entre empreendedores e investidores.

Até recentemente, a autarquia vinha pautando sua atuação pelo incentivo da dispensa do registro da oferta desses empreendimentos para aqueles que apresentassem informações completas de riscos e perspectivas de rentabilidade aos potenciais investidores e limitassem a oferta a investidores qualificados. Ademais, estabeleceu a obrigatoriedade de divulgação de um fluxo mínimo de informações financeiras para os investidores após o início das atividades operacionais do hotel.

Com base na alegada competência, a CVM promoveu recentemente uma audiência pública para regular o produto com sua abordagem de proteção dos investidores, em que propõe o registro na autarquia das ofertas dos empreendimentos.

Em razão do acúmulo de conhecimento proporcionado por essa experiência recente, esperava-se que a CVM não fosse colocar obstáculos à viabilização dos empreendimentos. Na verdade, consideradas a suficiência e a padronização das informações exigidas nos anos recentes, a ausência quase completa de reclamações de investidores em processos criados pelo regulador (pesquisa com as palavras “condo” e “hotel” apresentou apenas dois processos, um em 2011 e outro em 2016) e o fato de se tratar de oferta de natureza restrita, aguardava-se uma desburocratização do processo, com a dispensa automática do registro das ofertas.

Entretanto, a CVM surpreende, propondo-se a registrar as ofertas — um processo que consome tempo e que pode prejudicar a viabilização da captação, em razão das tradicionais aberturas e fechamentos de janelas de oportunidade de investimentos e da própria execução do empreendimento na época do ano mais adequada.

Quando foi presidente da CVM, Maria Helena Santana trabalhou com afinco para que a autarquia sempre fizesse, antes dos processos de normatização, estudo de custos e benefícios esperados com suas regras, a exemplo do que é feito por reguladores de mercados de capitais mundo afora. A iniciativa, aliás, teve como inspiração ato do então presidente dos EUA, Bill Clinton, ainda válido para todas as regras federais do país. O registro da oferta de condo-hotel, como proposto na audiência, ao implicar dilatação de quatro a cinco meses do início da captação de recursos, não parece ter passado por uma avaliação custo/benefício que justifique sua implantação.

Aliás, a justificativa dada na audiência, de que a CVM possa recolher a taxa de fiscalização em razão do registro, consiste em um claro conflito de interesse da autarquia.

A proposta também não se coaduna com o tratamento desburocratizante que a CVM, com sucesso, vem adotando nas ofertas restritas a investidores profissionais desde 2009, com base em sua Instrução 476, que estabeleceu a dispensa automática de registro na oferta de diversos valores mobiliários.

Esperamos que o bom senso prevaleça, mediante a adoção de uma política regulatória para garantir a liberdade de iniciativas de captação de recursos para se empreender — desde que observados princípios e requisitos mínimos de informações e conduta para assegurar a devida proteção dos investidores. Dessa forma, a indústria de condo-hotéis terá as condições necessárias para ajudar a economia do País nesta difícil volta ao crescimento e à geração de empregos.

*Carlos Rebello (carlos.a.rebello@gmail.com) foi diretor de regulação de emissores da BM&FBovespa até junho de 2015 e superintendente da CVM entre 1978 e 2009.