Ilustração: Rodrigo Auada

A regra é clara: o devedor tem a posse do bem, mas a propriedade é do credor até que a dívida seja paga. Em caso de inadimplência, a garantia é executada e o bem volta para o credor. E todo o trâmite é resolvido em cartório, sem a necessidade de processo judicial. A explicação pode até ser bem simples, mas, na prática, a alienação fiduciária de bens imóveis — nome técnico desse mecanismo — tem se mostrado muito mais complexa, justamente por ir parar, com frequência, nos tribunais. “O problema envolvendo essa garantia acontece hoje nos trâmites simples”, afirma Ricardo Negrão, sócio do N,F&A Advogados. Seja porque o devedor transfere um bem que, por regra, é intransferível ou porque ele se arrependeu da compra do imóvel.

Instituída em 1997 pela lei que regula o sistema de financiamento imobiliário no País, a alienação fiduciária funcionou bem durante os anos de prosperidade da economia brasileira, quando estimulou o crescimento do crédito para compra de imóveis e as operações de securitização. A crise financeira evidenciou a perda da eficácia do instituto, comprovada pelas liminares emitidas por juízes que desconhecem os detalhes do instrumento e emperram os pedidos de execução da garantia. “O que estamos vendo no Judiciário é o risco de a alienação fiduciária ser tratada como hipoteca [nessa modalidade de garantia, disputas judiciais podem atrasar em anos a retomada do bem]”, afirma Daniela Veltri, gerente jurídica do banco Itaú.

Na opinião do diretor de investimentos do banco Fator e ex-presidente da Caixa Econômica Federal, Valdery Albuquerque, o Judiciário assume uma postura complacente com os devedores. “Quando se trata de garantia, não cabe compreensão. Garantia, em essência, é ativada em momentos de estresse. Precisa ser líquida e certa”, sentencia. Consultor jurídico da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Cetraro observa que crises incentivam a judicialização e, dentro do contexto de um procedimento extrajudicial, como o da alienação fiduciária, ainda mais. “É urgente conter o desmanche que o Judiciário vem promovendo”, afirma.

Nas securitizadoras, os impasses recentes envolvendo o instrumento têm se refletido diretamente nas estruturações de produtos imobiliários. “É muito ruim para esse mercado como um todo não conseguir valorar a garantia”, diz Mayra Padua, associada da RB Capital. Os investidores de produtos imobiliários também sentem os impactos das distorções. “O Judiciário precisa compreender que, por trás dos papéis garantidos pela alienação fiduciária, não estão apenas os bancos, mas milhares de pessoas que investiram suas poupanças”, ressalta Mário Okazuka Júnior, gerente de fundos estruturados da Votorantim Asset Management.

Diante das reclamações dos participantes do mercado imobiliário, o governo incluiu na Medida Provisória 759 alterações necessárias ao fortalecimento da alienação fiduciária. A MP propõe, por exemplo, a fixação de um preço mínimo no leilão do imóvel e novas regras para intimação do devedor inadimplente, com a possibilidade de que seja entregue a parentes, vizinhos ou à administração do prédio depois de duas tentativas, e não apenas diretamente ao mutuário. “A MP 759 é um primeiro passo importante”, afirma Negrão. Veltri concorda, mas ressalva que a MP não será suficiente para restabelecer a confiança no instrumento. “Podemos ter várias alterações legislativas, mas o fundamental é o Judiciário entender o instituto na totalidade.” A questão é que, após a hecatombe política gerada pelas delações dos donos da JBS, até as grandes reformas propostas pelo governo parecem ter chances pequenas de aprovação. Nesse cenário, a alienação fiduciária, que já era um tema coadjuvante, caiu na figuração.