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É favorável a expectativa em relação ao crescimento dos ativos imobiliários no Brasil, sob impulso principalmente dos prognósticos de manutenção do juro básico da economia na sua mínima histórica. A mais recente pesquisa Focus, do Banco Central, mostra que a mediana das projeções dos analistas para o fim de 2020 está em 2,25% ao ano. Juros baixos são fator fundamental para o processo de recuperação da economia, que parece não ter como escapar da recessão profunda decorrente da pandemia. O mesmo levantamento verificou que, para o PIB, a estimativa é de queda de 6,5% neste ano.  

Gestores de fundos e de ativos do setor imobiliário enxergam circunstâncias favoráveis em meio ao caos. Em webinar promovido pela CAPITAL ABERTO, Michel Wurman, head de real estate investments do BTG Pactual, Marcio Rocha, responsável pela gestão direta dos fundos imobiliários da RB Capital, e Caio Castro, sócio da RBR Asset Management, afirmam que o período pós-pandemia oferece aos fundos imobiliários, particularmente, uma boa oportunidade para deixarem de ser um segmento alternativo — têm tudo para entrar de vez nas carteiras dos investidores.  

Essa mudança seria sustentada por duas frentes: a Selic em patamares mínimos e a consequente entrada de novos investidores no setor, interessados em obter retornos melhores que os oferecidos pela renda fixa passada a era do rentismo permitida pela taxa básica estratosférica (vale lembrar que, no início dos anos 2000, não raramente a Selic ficava em torno de 25% anuais). Os gestores defendem, a propósito, que os investimentos em real estate oferecem uma relação risco-retorno intermediária, de grande apelo para quem está saindo da renda fixa.  

“Os fundos imobiliários entregam um retorno maior que a renda fixa e têm um risco menor que os investimentos em bolsa de valores, por exemplo. Com essas características, pode ser o substituto ideal para aquele dinheiro que está parado no CDI, sem rendimento. Nossa expectativa é de que investidores institucionais, e até mesmo pessoas físicas, tenham em torno de 15% a 20% de suas alocações em fundos imobiliários nos próximos anos”, observa Wurman.  

O evento contou, ainda, com a participação de Carlos Ferrari, sócio-fundador do escritório Negrão Ferrari Advogados, que abordou os desafios da renegociação de dívidas entre locadores e locatários neste momento agudo da crise gerada pela pandemia. 

A seguir, os principais trechos da conversa: 

Corrida para a compra 

Michel Wurman: Quando a covid-19 foi declarada uma pandemia pela Organização Mundial da Saúde (OMS), em meados de março, os preços no mercado imobiliário desabaram em torno de 30%. Quem não era do ramo se assustou com a queda, mas o movimento representou uma gigantesca oportunidade de compra. Entre a segunda quinzena de março e o final de abril houve uma corrida para garimpo dos ativos no mercado de fundos imobiliários, porque claramente os preços estavam distorcidos.   

Hoje a crise financeira ainda não está resolvida, mas passamos do momento crítico. Isso se nota pela ausência de alta volatilidade de preços. O que acontece agora é uma reprecificação dos ativos listados e uma busca por aquisições de ativos físicos.  

Caio Castro: O momento foi tão propício que conseguimos adquirir ativos que a vida inteira sonhamos em ter. Compramos 150 milhões de reais em ativos listados em bolsa que acompanhávamos havia algum tempo. Agilidade é um grande diferencial nessas horas. É preciso ser rápido para transitar entre ativos financeiros e a compra e venda dos próprios imóveis e, assim, aproveitar o melhor de uma crise.  

Renegociações 

Carlos Ferrari: É necessário sensibilizar tanto locadores quanto locatários de que este momento é atípico e que vai gerar perdas. O cumprimento da obrigação não pode se tornar algo insuperável. Logo, o que se pretende com as negociações é conciliar os pagamentos com base no que se pode cumprir em meio às possibilidades impostas pela pandemia. A recomendação principal no campo do Direito é evitar o Judiciário, recorrendo à mediação. Existem, inclusive, sistemas de negociação organizados online, como o Centro Judiciário de Conciliação (Cejuc), que vem tendo um importante papel neste momento de crise.  

Caio Castro: Tivemos algumas negociações de arrendamento, como não poderia deixar de ser. Entendemos que também precisamos contribuir para auxiliar as empresas a passar pela crise. Ainda assim, prédios com grandes inquilinos geraram pouquíssimos problemas. Temos um ativo no Itaim Bibi, por exemplo, que continuou recebendo visitas de interessados mesmo durante a quarentena.  

Edifícios corporativos 

Marcio Rocha: Aproveitamos o momento de volatilidade para montar algumas posições, principalmente no mercado corporativo, em que houve exageros de precificação. Um ponto positivo desse setor é a diversificação de inquilinos, o que nos permitiu escolher ativos com locatários mais resilientes. Como essas empresas vão sofrer as consequências da crise de forma mais atenuada, imaginamos uma maior estabilidade na geração de renda desses ativos. Optamos também por edifícios bem localizados com histórico de baixa vacância, em regiões como Faria Lima e Paulista [áreas da capital paulista que concentram instituições financeiras e escritórios de advocacia].  

Home office 

Caio Castro: Ainda é cedo para entender qual será o impacto do home office sobre o mercado imobiliário. Se o funcionário trabalhar apenas um dia da semana em casa, isso não será suficiente para reduzir a área do escritório. Então, precisamos aguardar para entender como o formato vai ser delineado. 

Shopping centers 

Michel Wurman: Esse é o setor mais prejudicado na crise. Esperamos uma rentabilidade próxima a zero no segundo trimestre, com um ensaio de recuperação que deve ficar entre 25% e 30% no terceiro trimestre. Uma retomada mais robusta deve acontecer apenas a partir do Natal. Ainda assim, temos que avaliar em longo prazo, porque a covid-19 é transitória. Um ativo imobiliário é adquirido com um horizonte médio de cinco a dez anos, e muito antes disso já devemos contar com uma vacina.  

Marcio Rocha: Já tínhamos uma posição interessante nesse setor e optamos por aumentar nossa participação em shoppings dominantes. Acreditamos que esses empreendimentos devem se sobressair no pós-crise e aumentar ainda mais seu market share.  

Logística 

Caio Castro: O uso de espaços voltados para logística, como galpões, cresceu muito com o aumento do e-commerce durante o isolamento social. As pessoas têm feito muito mais compras online e imaginamos que essa tendência deve permanecer no pós-crise.   

Investidor estrangeiro 

Michel Wurman: No início da crise, o investidor estrangeiro saiu e foi substituído por institucionais e pessoas físicas, que entraram aproveitando a baixa de preços. A mudança não é um problema porque, hoje, não precisamos mais do investidor estrangeiro para sustentar o mercado de fundos imobiliários no Brasil: o mercado local é 100% capaz de se organizar e é isso que mantém a estabilidade de preços.   

Futuro 

Michel Wurman: Hoje, há 100 bilhões de reais investidos em fundos imobiliários no Brasil. Em três ou quatro anos, esperamos ver um mercado de cerca de 500 bilhões de reais. Prevemos um espaço para crescimento de 40% a 50% ao ano, sob o impulso da chegada de novos investidores, principalmente pessoas físicas, e consolidação ainda mais forte dos institucionais à medida que o setor for adquirindo complexidade.