Financiamento da regularização fundiária urbana pelo mercado de capitais

Possibilidade poderia ser incluída na regulamentação dos projetos considerados como prioritários pelo Poder Executivo Federal



O direito à moradia é assegurado pela Declaração Universal dos Direitos Humanos, de 1948, ratificada pelo Brasil, pelo Pacto Internacional de Direitos Econômicos e Sociais e Culturais adotado por 138 Estados-Parte, incluindo o País, pela Constituição Federal e pelo Estatuto da Cidade. A Organização das Nações Unidas em seus Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) estabeleceu como meta até 2030 garantir acesso de todos à habitação segura, adequada e a preço acessível, e aos serviços básicos, além de urbanizar as favelas. 

De forma a cumprir os ODS, agentes privados e do mercado financeiro vêm atuando de forma ativa, bem como aumentando a oferta de crédito e financiamentos, inclusive por meio do mercado de capitais. 

Conforme dados do último censo demográfico realizado no Brasil em 2010 pelo IBGE, dos municípios com população acima de 500 mil habitantes, onde o fenômeno de assentamentos humanos precários é mais frequente, 97,3% relataram a ocorrência de favelas, 94,6% de loteamentos irregulares ou clandestinos e 86,5% a presença de cortiços (IBG/MUNIC/2009). 

Nesse contexto, a regularização fundiária mostra-se um instrumento importante na asseguração ao direito de moradia, por proporcionar título de propriedade aos beneficiários, e no acesso ao saneamento ambiental e à infraestrutura urbana. 

A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) é dividida em duas modalidades: Reurb de Interesse Social (Reurb-S) e Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), nos termos da Lei 13.465, de 11 de julho de 2017 (Lei de Regularização Fundiária). 

A Reurb-S é a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. O custeio de projetos com essa finalidade e para implantação da infraestrutura essencial (como serviços públicos de abastecimento de água, de coleta de esgoto e distribuição de energia elétrica) cabe aos municípios ou ao Distrito Federal, mas é possível que os próprios beneficiários ou requerentes privados assumam esse gasto. 

Já a Reurb-E é a regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na Reurb-S. Nesse caso, o custeio de projetos cabe aos potenciais beneficiários ou requerentes privados. 

Considerando que a Lei de Regularização Fundiária permite que em ambas as modalidades os beneficiários arquem com os gastos das obras e os impactos de realizá-las de forma célere são positivos, é fundamental que o governo brasileiro disponha de leis que autorizem o mercado de capitais a financiar a Reurb com segurança. 

Oportunidade 

No dia 7 de julho, foi aprovado na Câmara Federal o Projeto de Lei (PL) 2.646/2020, que determina alterações no marco legal dos fundos de investimento em infraestrutura (FIP-IE), previstos na Lei 11.478, e na legislação que concede benefício fiscal para certos projetos e emissões (Lei 12.431, de 24 de junho de 2011 – Lei de Projetos e Emissões Incentivadas). O PL depende agora de aprovação no Senado Federal. 

No âmbito do marco legal dos FIP-IE, o PL altera o item que previa que outros projetos considerados de infraestrutura poderiam ser enquadrados pelo Poder Executivo Federal mediante aprovação ministerial, vinculando esse tópico ao regulamento previsto na Lei 12.431, também alterada pelo PL. De acordo com a nova redação, a regulamentação emitida pelo Poder Executivo estabelecerá os critérios para o enquadramento e indicará os projetos que não precisarão de aprovação ministerial. Poderá ainda estabelecer critérios e medidas destinados a incentivar o desenvolvimento de projetos que proporcionem benefícios ambientais ou sociais relevantes. 

Atualmente, as condições para a aprovação dos projetos considerados como prioritários na área de infraestrutura são reguladas pelo Decreto 8.874, que prevê que os projetos devem ser geridos e implementados por pessoas jurídicas que sejam: concessionárias, permissionárias, autorizatárias, arrendatárias ou sociedade de propósito específico constituída para esse fim.  

O decreto atual também limita os projetos que proporcionam benefícios ambientais ou sociais em áreas de ocupação irregular de terrenos ou propriedade alheia aos setores de logística e transporte, mobilidade urbana, energia, telecomunicações, radiofusão, saneamento básico e irrigação. 

Uma ótima oportunidade para a nova regulamentação de projetos prioritários de infraestrutura prevista na Lei 12.431 seria incluir os setores de habitação e regularização fundiária, bem como permitir que tais projetos pudessem ser implementados por sociedades de propósito específico que visam ao lucro e têm como missão resolver problemas sociais e/ou ambientais nos setores de infraestrutura. Essas alterações impulsionariam muito a economia verde e social ao oferecer mais segurança jurídica para o mercado de capitais financiar projetos nessas áreas. Além disso, conferiria maior atratividade a tais investimentos, em razão dos benefícios fiscais concedidos a investidores e emissores pela Lei 12.431. 


Nei Zelmanovits e Andrea Fialho são sócios e Fernando Becker Mau é advogado do Machado Meyer Advogados 

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