*Leonardo Cotta | Ilustração: Julia Padula

Os juros básicos em seu mais baixo nível histórico têm um efeito importante sobre o setor imobiliário no Brasil: nesse cenário, o mercado de capitais passa a se apresentar não somente como um mecanismo de alternative funding, mas como um instrumento central — e mais eficiente do que o financiamento tradicional — para capitalização das empresas que atuam nesse segmento.

A redução gradativa da Selic é resultado de uma série de políticas econômicas implementadas nos últimos anos, em conjunto com perspectivas de mudanças políticas estruturais e com um ambiente externo geral de juros baixos. Assim, o Brasil atualmente caminha em direção à concessão de maior segurança aos investidores, diminuindo o risco regulatório e aumentando a atratividade do mercado de capitais.

E o momento é também particularmente favorável ao setor imobiliário, que pode ter à disposição diversos instrumentos de capitalização mais vantajosos que o crédito bancário tradicional. Nesse aspecto, a taxa de juros se torna o ponto central da redução dos custos de captação no âmbito do mercado de capitais e fica facilitado o uso do financiamento corporativo. No nível em que está, a taxa de juros aumenta a atratividade do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e de instrumentos de capitalização como CRIs (certificados de recebíveis imobiliários), LIGs (letras imobiliárias garantidas) e debêntures de infraestrutura.

Em termos regulatórios, vale mencionar a aprovação, pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), da possibilidade de contratação de financiamento imobiliário corrigido por índice de preços em operações realizadas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Essas operações aumentam a oferta de crédito imobiliário, desonerando o custo do financiamento; além disso, podem servir de lastro para valores mobiliários corporativos como o CRI, que já no primeiro semestre de 2019 teve um aumento no volume de emissões de 42% em relação a igual período de 2018, de acordo com dados levantados pela Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).

Também é essencial destacar recente decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para permitir a operacionalização do chamado CRI de reembolso, que tem lastro em crédito imobiliário por destinação — despesas atreladas a aquisição, construção e/ou reforma de imóveis realizadas no período de até 24 meses antes da oferta pública. Com a ampliação do alcance desse mecanismo de financiamento, o mercado de capitais passa a contar com mais um canal de incentivo ao investimento imobiliário. Estão envolvidos nesse processo a possibilidade de swap de dívidas, o aumento de fluxo de caixa e outras operações, as quais, no final, auxiliarão na desoneração do custo de investimento e consequentemente no maior benefício econômico ao investidor.

Configura-se, de fato, um novo ciclo positivo para o investimento no setor imobiliário brasileiro. Impulsionado pela expectativa de estabilidade estrutural da Selic em níveis baixos, o mercado de capitais enfim poderá exercer seu papel de melhor opção de funding para os projetos de um segmento imobiliário em expansão.

*Leonardo Cotta Pereira (lcp@siqueiracastro.com.br) é sócio do setor de Corporate & Finance do escritório Siqueira Castro. Colaborou Ihury Darmont (idarmont@siqueiracastro.com.br), advogado associado do escritório

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