Não – A oferta de imóveis possui legislação específica e consolidada

Antítese / Edição 131 / 1 de julho de 2014
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O colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) recentemente analisou o surpreendente primeiro pedido de dispensa de oferta pública para investimento em condo-hotel. Tanto o pedido como sua óbvia resposta, já que o propósito era indutivo, geraram enorme inquietude no mercado, ao estabelecer um perigoso precedente sobre os limites da competência da autarquia para analisar negócios de natureza nitidamente imobiliária.

O chamado condo-hotel é um empreendimento em que o investidor compra unidades imobiliárias autônomas ou frações ideais (parcelas) do imóvel onde será desenvolvido e explorado um hotel. (A propriedade direta será sempre dele, independentemente de o bem gerar maior ou menor renda ou de ter maior ou menor valorização, sem nenhum risco de evaporar.) Simultaneamente à aquisição imobiliária, ele subscreve uma convenção de condomínio, que regula a relação com os demais proprietários ou coproprietários, e um contrato de administração condominial e locação para uma rede hoteleira, que efetivamente explora a atividade no imóvel. Esses instrumentos adicionais são totalmente usuais e naturais para a viabilização desse tipo de negócio.

A relação dos investidores é regida por convenção de condomínio edilício ou civil, conforme o caso, sempre seguindo os regramentos também estabelecidos em nosso Código Civil e na Lei 4.591, de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Já o contrato de administração e locação estabelece apenas uma relação obrigacional entre proprietários e locatário.

A oferta pública de imóveis possui legislação específica e consolidada. O condo-hotel é apenas uma modalidade — sequer nova — criada para viabilizar a participação de investidores e atender à demanda de hotéis decorrente dos eventos de cunho internacional e do natural crescimento do mercado. Eventuais abusos de direito na oferta de produtos imobiliários devem ser coibidos pelos órgãos públicos competentes, nas vias legais próprias, mas não pela CVM, que deve se limitar à análise de ofertas públicas de valores mobiliários.

Ao submeter um projeto de investimento puramente imobiliário à análise da CVM, o empreendedor prestou um desserviço ao mercado imobiliário. Induziu a autarquia a uma resposta equivocada e gerou enorme insegurança jurídica no mercado, dificultando a já árdua tarefa de captar financiamentos e investidores.

Se houver modalidades de investimento em área cinzenta de interpretação, como as sociedades em conta de participação (SCPs) disseminadas em balcões de corretores imobiliários, e até mesmo um hiperfracionamento de propriedade, certamente caberão penalizações e consequências da desconsideração de tais estruturas, por abuso de direito ou de forma. Nada justifica o histerismo e as atitudes impensadas e imediatistas, lamentáveis em termos de maturidade e consistência técnica no mercado imobiliário.

A despeito da boa intenção da CVM em assegurar aos investidores a devida segurança jurídica nas ofertas de investimento em condo-hotel, certamente ela extrapolou sua competência legal. A oferta de imóveis possui legislação própria e não deve ser confundida com uma oferta de valores mobiliários.


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