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Próximos desafios
Aperfeiçoamentos regulatórios serão essenciais para as ofertas de FIIs continuarem crescendo

, Próximos desafios, Capital AbertoA criação de um regime jurídico apropriado é essencial para o desenvolvimento do mercado de valores mobiliários. Prova disso vem sendo o estrondoso crescimento no número de ofertas públicas de fundos de investimento imobiliário (FIIs), em grande parte viabilizado pela edição da Instrução 472/08 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que em outubro deste ano completa seu quinto aniversário.

De acordo com dados divulgados pela autarquia, o valor total das emissões públicas de cotas de FIIs saltou de aproximadamente R$ 580 milhões (num total de 12 emissões), em 2008, para cerca de R$ 12 bilhões (44 emissões) em 2012. Embora a taxa de juro em nível historicamente baixo leve investidores à procura de alternativas mais rentáveis, é inegável que as inovações trazidas pelo marco regulatório apresentaram condições essenciais para o amadurecimento das aplicações nos fundos imobiliários.

Sensível à dinâmica dessa modalidade, a CVM, por meio da Instrução 528/12, deu mais um passo para melhorar o ambiente de negociação, ao permitir que os custos de contratação de formador de mercado pudessem ser arcados pelos próprios FIIs. Antes, era o administrador do fundo quem tinha de absorver esse gasto, o que desestimulava a prática. A nova regra tem por objetivo fomentar o mercado secundário.

A regulamentação também tem sido favorável no campo tributário. Além da já conhecida isenção de imposto de renda sobre os rendimentos auferidos pelos cotistas pessoas físicas (observados certos requisitos de pulverização), o governo anunciou, em 31 de janeiro, a extinção da alíquota de Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) para investimentos estrangeiros, que era de 6%.

Mesmo antes da iniciativa, já havia no mercado de ofertas de FIIs com esforços de colocação no exterior, inclusive nos Estados Unidos. A distribuição de cotas de FII em outras jurisdições aumenta o rol de características comuns entre esse instrumento e as sociedades anônimas. Consolidada essa tendência, as negociações de FIIs poderão alcançar outro patamar de volume e liquidez.

Espera-se, com isso, um aumento também no grau de sofisticação da estrutura de governança desses fundos, bem como de suas políticas de divulgação de informações e de relações com investidores. Outro ganho será a maior uniformização das emissões públicas no que diz respeito ao plano de distribuição, regras de rateio e procedimentos de liquidação, assim como ocorreu com as ofertas de ações no Brasil.

Verificadas tais tendências, os próximos desafios regulatórios provavelmente versarão sobre questões mais espinhosas, como a proteção de minoritários e regras sobre conflitos de interesse. A regulamentação atual confere foco às potenciais divergências envolvendo o administrador do FII e aplicadores. Entretanto, há outras figuras que participam da administração desses fundos, como o consultor imobiliário, que merecem mais atenção. Embora os gestores de FIIs possam tratar voluntariamente dessas questões, a propensão é que a regulamentação avance no sentido de proteger os investidores.

Mantida essa tônica, os aprimoramentos trazidos pela CVM e demais reguladores serão constantes, assim como as demandas legítimas e cada vez mais sofisticadas de seus participantes — seja do lado do investidor ou do estruturador. Isso tudo, somado à disponibilidade de recursos financeiros, certamente resultará em um crescimento ainda mais impressionante dos FIIs no mercado brasileiro nos próximos anos.


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