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O fundo de investimento imobiliário (FII), conforme definido pela Instrução 472 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela Lei 8.668/93, nada mais é do que um condomínio fechado que combina recursos para investimento imobiliário. Na qualidade de condomínio, o FII não tem personalidade jurídica e seu objetivo, em linhas gerais, é a captação de recursos para exploração econômica de imóveis, por meio de locações, vendas ou outras atividades inerentes ao setor. Trata-se, portanto, de veículo do mercado de capitais que, por contar com conhecimento técnico e especializado de administradores e consultores profissionais, pode traçar um plano de negócios e investimentos com base em uma visão diversificada e estratégica.

Considerando essas características, o FII pode ser útil ao mercado como um todo (e de fato tem sido), mas também ao poder público, cujos desafios na gestão e na alienação de imóveis são numerosos. As dificuldades decorrem da própria estrutura do setor público, de sua falta de expertise e de flexibilidade. Um exemplo: o modelo tradicional de venda de imóveis públicos — que envolve leilões conforme o estabelecido na Lei 8.666/93 —, acarreta engessamento e perda de eficiência (financeira e de negócios) para o ente estatal. Já a utilização de um fundo imobiliário, por sua capacidade profissional e especializada, poderia catalisar oportunidades e oferecer benefícios financeiros. Seria de especial utilidade considerando a grave crise econômica enfrentada pelos governos municipais, estaduais e federal.

Imperioso sublinhar que inexiste entrave jurídico para que um ente público constitua um FII — como comprova o exitoso procedimento recentemente conduzido pelo governo do Estado de São Paulo para contratação de entidade que satisfaça as condições estabelecidas na regulamentação aplicável para estruturação, constituição e gestão de FII. A prestação desses serviços segue diretrizes previamente estabelecidas pelo ente estatal, inicialmente formalizadas no contrato de prestação de serviços e depois refletidas no próprio regulamento do fundo. Nesse contexto, o administrador atua como agente fiduciário dos bens aportados ao FII, cabendo-lhe geri-los e aliená-los de acordo com as premissas estabelecidas. Vale lembrar que o administrador deve exercer suas atividades com boa-fé, transparência, diligência e lealdade em relação ao fundo e ao ente público (na qualidade de cotista). São exemplos de violação do dever de lealdade: usar, em benefício próprio ou de outrem, com ou sem prejuízo para o fundo, as oportunidades de negócio do fundo; e omitir-se no exercício ou proteção de direitos do fundo ou, visando à obtenção de vantagens, para si ou para outrem, deixar de aproveitar oportunidades de negócio de interesse do fundo.

Com relação ao regime jurídico aplicável, o FII não estaria sujeito às regras da administração pública, direta ou indireta, mas teria as mesmas características de qualquer outro fundo imobiliário. Significa dizer que o administrador, alinhado à estratégia desenhada pelo consultor imobiliário, poderia negociar a melhor forma de gestão e/ou alienação dos imóveis que foram transferidos ao fundo, sem se submeter às regras do direito público — uma vez que os imóveis passam a ser regidos pelas normas do direito privado quando sua propriedade é transferida ao FII.

Sendo assim, seria possível promover a integralização do fundo por meio da transferência dos imóveis (previamente avaliados) detidos pelo ente público ao FII; o poder público receberia, em troca, as correspondentes cotas do FII. Os imóveis deixariam de compor o patrimônio público, em operação semelhante a uma permuta, passando a integrar o patrimônio privado do fundo.

O ente público manteria sua capacidade de ingerência nas atividades conduzidas pelo FII, uma vez que como regra geral dos fundos de investimento o órgão máximo deliberativo é justamente a assembleia geral de cotistas. Ainda no que diz respeito à supervisão de atividades, a administração pública está sujeita ao acompanhamento dos respectivos tribunais de contas na aplicação de seus recursos — na contratação dos administradores e gestores do FII, na avaliação de ativos a serem repassados ao fundo e nas decisões tomadas em sede de assembleia de cotistas.

* Bruno Gagliardi ([email protected]) é sócio e Eduardo Solamone ([email protected]) é associado do NFA Advogados. 

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