Fonte: Getty Images

A Lei 13.465/141 estabeleceu novas diretrizes para o mercado imobiliário e regulamentou pontos bastante relevantes para o direito nessa área. Destaques são a regulamentação fundiária urbana e rural, a criação de mecanismos para aprimoramento da eficiência na execução da alienação fiduciária em garantia e a regulamentação do condomínio de lotes, dos conjuntos habitacionais e do condomínio urbano simples. Neste artigo tratamos da criação do direito de laje, que foi incluído no rol dos direitos reais do Código Civil.

O direito de laje permite ao proprietário de uma construção-base ceder a superfície superior ou inferior da sua construção, de forma que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

Assim, o titular do direito de laje passa a ser detentor de unidade imobiliária autônoma, constituída em matrícula própria, que contempla o espaço aéreo ou o subsolos tomados em projeção vertical. O detentor original da construção, por sua vez, não compartilha com o detentor do direito de laje área comum — isso porque, ao contrário do que ocorre com a instituição de condomínio edilício, não se atribui fração ideal de terreno ao titular da laje ou a sua participação em áreas já edificadas.

O Decreto 9.310, de 15 de março de 2018, regulamentador da Lei 13.465/17, determinou — em seus artigos 58 e seguintes — as regras relativas ao direito real de laje, em consonância com o que já previa a lei.

Foi ratificado que o titular do direito real de laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

O decreto e a lei ainda resguardam o interesse do titular da construção-base ao prever que, na hipótese de haver mais de uma laje, terão preferência, sucessivamente, os titulares de lajes ascendentes e os titulares de lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima da unidade sobreposta.

No âmbito da regularização fundiária urbana de interesse social (Reurb-S), o decreto prevê que para aprovação e registro do direito real de laje em unidades imobiliárias ficará dispensada a apresentação de habite-se e das certidões negativas de tributos e de contribuições previdenciárias.

Os benefícios gerados pela criação do direito de laje são significativos para a população de baixa renda, que passa a dispor de toda uma gama de direitos assegurados ao titular de direito real — inclusive os direitos a sequela adjudicatória, a disposição em testamento e a oferta em garantia —, além de garantirem a posse na forma legal. O titular do direito real de laje poderá gravar seu imóvel como garantia real, podendo vinculá-la a uma contratação de financiamento bancário e a outras operações de crédito.

Em julho do ano passado registrou-se o que seria, presumivelmente, a primeira sentença que reconheceu o direito de laje após o advento da Lei 13.465/17, proferida por um juiz do Estado de Pernambuco. Tratava-se de ação de usucapião na qual foi declarado o direito de laje, permitindo, assim, que o requerente da usucapião promovesse a abertura de matrícula de unidade autônoma junto ao cartório de registro de imóveis local.

Na prática, ainda há desafios a serem superados, como a definição técnica dos critérios para se atestar a segurança estrutural das composições sobrepostas e alguns procedimentos registrários, que surgirão com o tempo e deverão ser sanados mediante normas da corregedoria geral de Justiça.

De toda forma, entendemos que as medidas legislativas que visam a regularização urbanística fazem parte do dever do Estado de criar mecanismos e alternativas para melhor utilização do espaço urbano, bem como o de assegurar o direito à moradia. Nesse sentido, o direito real de laje resguarda o interesse de uma população economicamente desfavorecida e que requer nossos melhores esforços para que o direito de laje se torne, efetivamente, uma medida legítima e eficaz de regularização da propriedade.

*Marina Del’Arco (marina.delarco@negraoferrari.com.br) é sócia de NFA Advogados

¹Conversão da Medida Provisória 759, de 26 de dezembro de 2016

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