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Preocupação com FIIs de tijolo e Fiagros “contribuintes” permanece
Fundos que investem em ativos reais, como lajes corporativas ou propriedades rurais, terão de escolher entre duas opções, conforme o texto da reforma Tributária
Vitor Bidetti, sócio fundador e CEO da Integral BREI
Vitor Bidetti, sócio fundador e CEO da Integral BREI

A proposta de reforma Tributária, tão aguardada por empresários brasileiros, trouxe preocupação para uma parte da indústria de fundos de investimentos, em particular para os Fundos Imobiliários (FIIs) de tijolo, que investem em ativos reais, e para os Fiagros, que tenham na carteira propriedades rurais. Se por um lado a possibilidade de tributação generalizada dos FIIs caiu por terra, após muita negociação, a porta aberta para que os FII de lajes corporativas ou galpões, da categoria ‘tijolo’, sejam considerados contribuintes do Fisco desagrada o setor.

A entrega do texto substitutivo ao Projeto de Lei Complementar da Reforma Tributária (PL Nº 68/2024), ocorrida na última quinta-feira (4), manteve a possibilidade de que os FIIs de Tijolo e parte dos Fiagros paguem os novos impostos, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) na renda. Os produtos terão, pelo substitutivo, a opção de serem ou não contribuintes.


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A possibilidade desagrada a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). “Nossa visão é que a estrutura de fundo por não ter personalidade jurídica, não deveria ser entendida como contribuinte. A possibilidade do fundo ser entendido como contribuinte traz impactos bastante desafiadores e que hoje eles não foram mapeados, seja de responsabilidade, de recolhimento”, comenta Pedro Rudge, diretor da Anbima. “A gente está conversando com o governo, com o legislativo, para tentar demonstrar a importância e a sensibilidade desse ponto para que os fundos permaneçam com as características que hoje eles apresentam.”

O advogado Ricardo Vieira, sócio do Barcellos Tucunduva nas áreas de Mercado de Capitais e Fundos de Investimento, acrescenta o risco de uma bitributação, em caso de fundos que optem pelo recolhimento. “Hoje o fundo não é contribuinte de tributo nenhum. Agora, se você considerar principalmente um fundo cujo cotista é tributado, inclusive fundos imobiliários que não cumprem aqueles requisitos legais para isenção, você tem um cotista tributado na ponta final. Nessa hipótese específica, se além de tudo o fundo também for tributado, você vai ter um cotista sendo duplamente tributado”, explica.

O sócio fundador e CEO da Integral Brazilian Real Estate Investments (BREI), Vitor Bidetti, pondera que em alguns casos pode fazer sentido optar pelo recolhimento. “Na prática, o que a proposta trouxe foi a alternativa dos fundos de tijolo se tornarem contribuintes e assim receberem créditos tributários para abaterem outros impostos, o que pode vir a fazer sentido pela própria natureza do empreendimento em que investem”, comenta Bidetti, acrescentando que, contudo, é difícil tangenciar a aplicabilidade desse potencial benefício para FIIs de papel.

Ele considera pequeno o impacto na indústria pelo caráter de opcionalidade. “Será um recurso a ser utilizado se o gestor entender que gera algum benefício para o fundo e, de forma resultante, ao cotista. Em relação à segurança jurídica, o mais prudente seria a CVM e Anbima oferecerem instruções e regulamentações detalhadas para impedir interpretações criativas da lei.” Na visão do CEO da BREI, dificilmente fundos entrarão em disputas com seus inquilinos para se aproveitar desta opção. “Provavelmente serão percebidos efeitos da eventual escolha por esse regime em novos contratos, ainda a serem celebrados.”

Embora a ideia de fundos “contribuintes” preocupe, a solução apresentada no substitutivo do PL é melhor do que a versão original.

A derrubada da tributação generalizada FIIs e Fiagros da nova CBS e o IBS na renda, foi considerada uma vitória para o setor. Com isso, a isenção do Imposto de Renda (IR) para pessoa física está mantida tanto os fundos imobiliários quanto os Fiagros.

“Essa isenção fomentou enormemente o desenvolvimento da indústria de fundos local e tornou o Brasil uma das maiores indústrias de fundos no mundo, com enorme participação do investidor pessoa física, e que poderia potencialmente mudar, caso tivéssemos a manutenção do IBS e CBS”, diz o advogado especialista em fundos de investimento de TozziniFreire Advogados, Felipe Paiva.

Sobre a opção mantida para que FIIs de tijolo façam a contribuição, a tributarista do Candido Martins Advogados, Júlia Vituli, comenta: “Essa opção foi desenhada muito provavelmente porque se eles, digamos, adquirem insumos para realizarem esses investimentos, eles apropriariam crédito de IBS e CBS. Ou seja, eles utilizariam esses créditos para abater com os débitos dos tributos, mas é uma mecânica que ainda não ficou clara no projeto de lei como que ela seria operacionalizada”. Felipe Paiva, do Tozzini, acrescenta: “o mais importante é que o texto traz uma alternativa, e não uma imposição, e que os gestores avaliarão o que é mais benéfico ao fundo caso a caso dadas as particularidades de cada veículo”.


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