A saga da WeWork, marcada por uma expansão desenfreada e posterior crise financeira, deixou marcas no mercado imobiliário, em especial nos Fundos Imobiliários (FIIs) de lajes corporativas. A inadimplência da gigante do coworking expôs a fragilidade de alguns fundos e acendeu alerta para os riscos de concentrar investimentos em um único locatário, o que deve levar as gestoras a redobrar os cuidados com a exposição das carteiras. 

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Segundo levantamento do Clube FII realizado a pedido da Capital Aberto com alguns dos FIIs de laje corporativa mais negociados, dos 17 que fornecem informações a respeito da inadimplência, 10 apresentaram problemas neste ano, quase todos referentes à WeWork. Entre eles, estão grandes nomes como o FII Torre Almirante (ALMI11), o FII Torre Norte (TRNT11), o FII Santander Renda de Aluguéis (SARE11), o FII Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) e o FII Hedge AAA (HAAA11).

Embora a inadimplência em FIIs não seja um problema generalizado, com a crise da WeWork, muitos fundos foram afetados e, além de sofrerem com impactos na receita, o considerado “caso isolado” traz à tona a necessidade de diversificação dos portfólios, evitando a concentração de receita em um único locatário ou em um pequeno grupo deles.

Entre as questões relacionadas ao problema setorial está a vacância, com uma alta correlação com a inadimplência, fator que, com a mudança de cenários, também acaba afetando os fundos. “Em dezembro de 2019, antes da pandemia, a vacância na região da Faria Lima era 12%. Os maiores riscos do mercado imobiliário no mercado de fundos é o modismo. Todo mundo saiu correndo de escritórios. Disseram ‘ah, escritório vai acabar’, e obviamente, não acabou”, comenta Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset. 

Durante o período pandêmico houve uma fuga dos escritórios, mas o cenário de vacância tem voltado ao normal, o que muda a dinâmica de negociação entre os fundos e os locatários dos espaços. “Naturalmente, por termos passado por um período difícil, ainda tem um pouco de vacância remanescente nas regiões. Mas a tendência é que, preenchidos esses espaços, isso vá diminuindo”, aponta Lima. “No mercado imobiliário há um número mágico, que é a linha de corte de vacância de 15%. Desse ponto para cima fica favorável ao locatário, mas, para baixo, o cenário é melhor para o locador. E hoje a gente está com 15% para baixo. O locador sobe em preço, a empresa acaba mudando”.

Para Lima, a falta de pagamento de aluguel pela empresa também é uma consequência disso. “Se o cara está satisfeito acaba pagando em dia. Não tem por que mudar, não atrasa. Às vezes, uma empresa ou outra atrasa por questões operacionais, mas é difícil tendo sido bem selecionado o locatário.”

A vacância é algo que afetou, por exemplo, o fundo SARE11, do Santander. A WeWork representa 11% da receita potencial do fundo e equivale a R$ 0,05 do rendimento da receita atual. Devido à alta vacância e alavancagem, o lucro líquido do SARE11 alcança cerca de R$ 0,25 por cota, e, portanto, R$ 0,05, dentre os R$ 0,25, seriam o equivalente a 20% de impacto, segundo o Clube FII. 

O evento WeWork não deve afetar o mercado em geral, embora não fossem poucos os expostos à companhia. “O mercado está aquecido, mas não são todos os prédios iguais. Para os prédios com melhor localização, de melhor qualidade portanto, a tendência é que a reposição seja rápida. Já para os prédios não tão bons assim, a tendência é de baixa de preços para alugar rápido ou um período de vacância um pouquinho maior”, continua o sócio-diretor da Inter Asset.

Impactos nos fundos

Um executivo de uma das gestoras impactadas comenta que em uma relação de locação tem dois principais riscos: a vacância (o imóvel desocupado e, por consequência, não gerando renda, e mais do que isso, gerando custos de condomínio e IPTU) e a inadimplência. “Não temos uma situação de inadimplência generalizada, em algum setor específico ou algum tipo de operação em específico. É um caso de um cliente pontual, que é bastante relevante para o mercado de escritórios de uma forma geral”, diz, sob a condição de anonimato.

A gestora, cujo único problema de inadimplência é a WeWork, informa que a empresa representa menos de 10% da receita no fundo. “Esse é um ponto importante, que vale para todos os fundos de uma certa forma. Como os fundos de escritórios, especialmente os mais relevantes, são grandes e diversificados em prédios e inquilinos, é muito difícil ter um locatário que representa mais de 10%, 15%, 20% da renda”, diz. “Claro, tem um impacto, mas muitas vezes, ele é absorvido por resultados acumulados de períodos anteriores e acaba não afetando a distribuição de rendimento, mas se ele perdura por um prazo muito longo, é muito provável que ele venha, sim, a impactar”.

Segundo o levantamento do Clube FII, para praticamente todos os FIIs, o impacto na receita é de menos de 10%. Entre as exceções, estão o Torre Almirante, cuja representação da receita pela empresa era de 40%, mas que já foi regularizada, e o FII do Santander, o SARE11, cuja pendência ainda está em aberto. Para as outras gestoras, o impacto fica entre 3% e 9,5%. Procuradas, as responsáveis pelos fundos não quiseram se manifestar sobre o assunto.

Em linhas gerais, segundo o executivo de uma das gestoras, que falou sob anonimato, para resolver a situação, os proprietários adotaram a mesma estratégia de ingressar com ação judicial. Segundo ele, quando começaram a ver, principalmente nos fatos relevantes, as notícias de que outros proprietários estavam tendo o mesmo problema, acendeu no meio um sinal de alerta. “Basicamente, são duas medidas: a ação de execução do título do devedor, ou uma ação de despejo”.

Entre os que entraram com ação de despejo, por exemplo, estão Rio Bravo e Vinci Partners. “Nossa prioridade é defender o cotista e, para isso, nosso time age rápido e de forma contundente quando ocorre qualquer problema que possa impactar os nossos FIIs”, disse Anita Scal, sócia-diretora da Rio Bravo, em nota.

De acordo com o executivo que pediu anonimato, a WeWork tem 30 prédios. “Alguns performam muito bem para a carteira da própria WeWork, estão bem ocupados, geram uma boa renda e com certeza dão lucro. Mas há situação de zero a zero e de prejuízo”, diz. “E a estratégia deles, em cada um dos casos, vai depender muito de qual é a perspectiva de performance de cada um dos contratos. Então, já começa a ser divulgado no mercado os casos em que foram feitos acordos”.

Mudança de rota

Para Lima, da Inter Asset, o caso lembra a máxima relacionada a investimentos de não colocar muitos ovos em uma cesta só. “Não ter uma exposição muito grande a um locatário apenas é o primeiro ponto. O segundo é ficar sempre atento aos segmentos em que os locatários atuam. Porque, além do locatário em particular, às vezes o segmento pode estar em algum ponto de atenção. E, em terceiro, acompanhar a vida de cada um dos locatários, para também se antever, ter um plano bem feito na manga caso aconteça alguma coisa”.

Do lado de uma das gestoras que foi impactada com a inadimplência, o executivo conta que ela já possui um procedimento estabelecido de analisar as demonstrações financeiras da contraparte e entender se aquele aluguel que se pretende pagar antes da contratação é algo que cabe dentro do demonstrativo de resultado, da geração de caixa. “É muito no caso a caso. Tem operações grandes que vão exigir análises mais robustas, tem operações menores que são mais tranquilas. Por isso, é importante que a análise prévia seja bem executada e que o proprietário tenha uma garantia que seja executável”, comenta.

“Tem muitos casos das locações da WeWork e de outras empresas multinacionais em que as garantias são ‘comfort letters’ da matriz e que não é um título de fácil execução. Você tem que cruzar a fronteira e ir para outro país, acessar um agente para te auxiliar. Fica tudo muito doloroso e custoso e de difícil acesso. E, normalmente, se a subsidiária está mal das pernas, muito provavelmente a matriz também estará”.

Para ele, esse é um ponto de atenção importante para novas locações em que se negocia a modalidade de garantia ou criador, que não um banco ou uma seguradora, que são garantias de mais fácil acesso. “Acho que esse é um ponto importante que tem que ser levado em consideração no momento da contratação de uma nova locação. Mas, reforçando, aqui é um risco de rentabilidade de fluxo de caixa, não é um risco de principal patrimonial”.