Ilustração: Rodrigo Auada

Depois de passar praticamente dois anos em alta constante, o desconto do valor de mercado em relação ao valor patrimonial dos fundos imobiliários negociados na BM&FBovespa finalmente parece diminuir de maneira consistente. Levantamento feito pela consultoria Quantum para SELETAS revela que, em setembro, os FIIs listados na Bolsa valiam, na média, o equivalente a 97% do patrimônio — no pior momento, em fevereiro de 2016, esse percentual chegou a 79%. Os dados consideram as cotações de 30 de setembro e o patrimônio informado pelos fundos em 31 de agosto, último dado disponível. Trata-se do melhor resultado desde junho de 2013, quando a relação atingiu 102,27%. Os fundos negociados em pregão já chegaram a custar bem mais que o valor patrimonial — em abril de 2012, por exemplo, havia um prêmio de 46% na média.

A retomada começou há alguns meses — mais especificamente, entre fevereiro e março, quando, por não ter sido votada a tempo no Congresso Nacional, caiu a Medida Provisória 694. “A MP acabava com a isenção de Imposto de Renda para os fundos imobiliários e, quando foi editada, aprofundou ainda mais a perda de valor das carteiras, que já era grande”, explica Tatiana Scarparo, chefe da mesa de fundos imobiliários da XP Investimentos. De lá para cá, o Ifix, índice de fundos imobiliários calculado pela BM&FBovespa, registrou seguidas altas, até que, na segunda-feira, bateu o recorde de 1.816 pontos, o que representa um avanço de 29% no ano.

“Operacionalmente, pouca coisa mudou no segmento de fundos imobiliários: a vacância continua elevada e os preços dos aluguéis permanecem pressionados”, diz Caio Conca, responsável pelo segmento imobiliário da gestora Capitânia. “Boa parte da reação das carteiras tem a ver com a antecipação dos investidores à redução da taxa Selic, que, acredita-se, é iminente”, avalia.

Com um cenário mais claro após o impeachment da presidente Dilma Rousseff, o mercado de FIIs voltou a se aquecer. Dos R$ 1,8 bilhão levantados em ofertas de fundos imobiliários registradas na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 2016, cerca de 70% foram captados neste semestre. O volume de ofertas, entretanto, ainda é pequeno se comparado com o de 2015, quando diversas operações arrecadaram R$ 5,8 bilhões. Em 2012, auge da modalidade, esse número chegou a R$ 14 bilhões.

Operação inédita

Embora o horizonte pareça menos nebuloso para os FIIs, alguns fundos ainda apresentam elevado descasamento entre o valor de mercado e o patrimonial. Atento a esse hiato, a Capitânia viu a oportunidade de liderar uma operação inédita. Em setembro, a gestora promoveu uma oferta pública de aquisição de cotas (Opac) de um FII. O alvo foi o WM RB Capital, fundo que compra papéis do setor imobiliário, como certificados de recebíveis (CRIs) de shopping centers, varejistas e indústrias. A situação da carteira era a mesma da maioria das outras negociadas na BM&FBovespa: o valor patrimonial das cotas, de R$ 471 em agosto, superava com folga as cotações no mercado. No pregão, o valor mais alto registrado nos 18 meses anteriores (encerrados em agosto) havia sido R$ 410 por cota.

Os fundos geridos pela Capitânia já eram donos de 18,5% do WM RB Capital. O objetivo da Opac era a compra do maior volume possível de cotas disponíveis no mercado — assim, a gestora ficaria com um poder de voto maior. “Nossa intenção era convocar uma assembleia de cotistas para deliberar sobre a liquidação do fundo. Quanto mais cotas e votos tivéssemos, mais chance teríamos de aprovar a proposta”, afirma Conca.

A Capitânia ofereceu R$ 390 por cota na oferta, um prêmio de 2,6% sobre a cotação vigente. A estratégia era simples: ficar com as cotas por um valor abaixo do patrimonial significava adquirir, indiretamente, uma série de bons papéis por um preço muito atraente. Liquidado o fundo, eles estariam disponíveis para venda ou outras transações. Mas poucos cotistas viram vantagens para si próprios na proposta da gestora. No leilão da Opac, realizado em 29 de setembro, a Capitânia conseguiu comprar 2.848 das 53.838 cotas em circulação no mercado, em uma transação que movimentou em torno de R$ 1,1 milhão.

Em sua manifestação no papel de gestor do WM RB Capital, o Citi afirmou que não considerava a oferta conveniente nem oportuna para os cotistas. “Apesar do prêmio ofertado em relação à cotação média do mercado, o indicativo de oferta não é condizente com o valor de liquidação dos ativos”, justifica o banco. Para Conca, essa pode ter sido uma das razões para a baixa adesão à Opac, aliada à liquidez reduzida da carteira. “De qualquer forma, conseguimos comprar de uma só vez um volume de cotas que talvez levássemos dois ou três meses para adquirir no mercado, dado o volume pequeno de negócios”, completa.