Ilustração: Rodrigo Auada

Ao fomentar o ativismo entre os cotistas, a Instrução 571 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deve adicionar transparência e governança ao mercado de fundos de investimento imobiliários (FIIs). Apesar desse mérito, nem todas as regras propostas pela autarquia agradam investidores, gestores e administradores. Segundo eles, as exigências do regulamento, que deve entrar em vigor em outubro de 2016, ainda levantam algumas controvérsias.

Uma delas é a obrigatoriedade criada pela norma de os administradores apresentarem dados detalhados dos portfólios dos fundos. Precisam informar, entre outros itens, o percentual que cada imóvel representa das receitas do fundo, quantos contratos vencem nos próximos três meses, que percentual da carteira está atrelado a cada indicador de correção das locações (IGP-M, IPCA) e o desempenho dos aluguéis em comparação com a inflação. “Quanto mais informação, melhor? Não é o nosso dever como gestor resumir o que é importante para o investidor tomar a melhor decisão?”, pondera Augusto Martins, sócio da área de investimentos da Rio Bravo, sobre a exigência. Ele foi um dos participantes do workshop sobre fundos imobiliários promovido pela capital aberto no dia 31 de março.

Outro questionamento refere-se à definição de quais informações devem motivar um fato relevante e, portanto, ser divulgadas com prioridade ao mercado pelos gestores. “Os informes eventuais, que incluem fatos relevantes, estão sujeitos a critérios objetivos e subjetivos. A Instrução 571 sugere um rol ilustrativo de 13 situações passíveis de divulgação, mas a decisão final é do gestor”, esclarece Bruno Luna, gerente do departamento de fundos estruturados da CVM. Na Rio Bravo, a subjetividade presente na divulgação de fatos relevantes foi eliminada com a criação de uma política que especifica quais situações geram a necessidade desse tipo de informe, diz Augusto Martins, sócio da área de investimentos da gestora.

O conflito de interesses em votações de assembleias é outro tema polêmico, principalmente entre os investidores. Durante o workshop, o investidor pessoa física Ricardo Orihuela questionou se caberia ao administrador do fundo vetar o direito de voto do cotista numa situação de conflito de interesses. Luna esclareceu que o próprio cotista é que deve avaliar se vota ou não. “E se o voto for indevido a CVM poderá punir o cotista”, alerta o gerente do órgão regulador.

Orihuela ficou conhecido por protagonizar uma briga com o BTG Pactual. A disputa começou em fevereiro de 2015, quando o BC Fund, administrado pelo banco, informou que o FII Prime Portfolio (cujas cotas eram integralmente detidas pelo BC Fund) lançaria uma oferta pública de aquisição de ações (OPA) para comprar o controle da BR Properties. A aquisição seria feita em parceria do BTG, que detinha 32% do capital da empresa de empreendimentos imobiliários, com a Brookfield BR7.

Os termos da operação previam que, após a OPA, parte dos ativos da BR Properties seriam vendidos para os próprios ofertantes. De acordo com Orihuela, o banco não só pretendia ficar com os melhores ativos, como também queria repassar a dívida da BR Properties, no valor de R$ 3,5 bilhões, para o fundo. Ao fazer isso, o BTG expunha o FII a um negócio altamente arriscado. Por causa do claro conflito de interesses, a operação foi cancelada.

Representatividade

Apesar de as novas regras incentivarem o aumento do ativismo, com a possibilidade de eleição de um representante dos cotistas, essa figura não é uma unanimidade, nem mesmo entre os investidores. “As regras da Instrução 571 adicionam muitas responsabilidades para o representante dos cotistas, porém, no mercado, você não encontra um profissional preparado. Além da falta de capacitação, o representante tem a desvantagem de possuir menos know-how e ferramentas de comunicação que os gestores”, avalia Orihuela.

Para o executivo Adriano Mantesso, diretor executivo do BTG Pactual, os cotistas poderiam ser mais bem representados por meio de comitês. Segundo o executivo, o BC Fund possui um comitê consultivo de cotistas, formado por representantes dos investidores e do administrador. O órgão busca promover um diálogo sobre questões complexas e aperfeiçoar a comunicação com o mercado.

Na avaliação do advogado Guilherme Osima, sócio da área de investimentos do N, F & BC Advogados, mesmo com a participação mais organizada e ativa dos representantes dos cotistas nos últimos tempos, algumas lacunas continuam evidentes — e a regra da CVM não conseguiu eliminá-los. “Os investidores institucionais, por terem interesses mais alinhados entre si, conseguem se organizar melhor para buscar seus direitos, mas o pequeno investidor continua desassistido”, observa Osima.

A CVM está atenta às queixas do mercado. “Não existe norma perfeita. Qualquer uma precisa ser lapidada com o tempo. Mas acredito que, com a Instrução 571, criamos algo melhor”. O tempo vai mostrar como os gestores, administradores e investidores vão se adaptar ao novo ambiente regulatório.