A conjuntura macroeconômica se traduz em uma maior percepção de risco dos investidores, o que reduz a atratividade de ativos de renda variável em geral, inclusive de fundos imobiliários (FIIs). No entanto, dentre as classes deste tipo de fundo, quem mais deve sofrer são os fundos de tijolos, que são mais sensíveis a este tipo de movimento, enquanto os FIIs de papel devem ser os ganhadores.

Apesar do cenário adverso, o Ifix, índice de referência na bolsa brasileira para FIIs e composto 40% por fundos de papel, encerrou o primeiro semestre do ano com uma alta de pouco mais de 1%, sendo que no mesmo período de 2023 a elevação havia sido de 10%. No entanto, levando em consideração o Ibovespa, principal índice da B3, que caiu mais de 7%, os fundos mostram certa resiliência.

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No período, a performance positiva do IFIX foi puxada pelos fundos de recebíveis, que, indexados ao juro e/ou à inflação, seguem entregando uma boa rentabilidade, considerando o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que é a referência para o setor.

Agora, a questão que fica é como os FIIs de tijolos e papel vão comportar, diante da abertura da curva de juros, da interrupção dos cortes da Selic, da deterioração do cenário fiscal, das dúvidas quanto os impactos da reforma Tributária e em relação à incerteza sobre o ritmo de corte de juros nos Estados Unidos.

Na visão da analista de FIIs do Itaú BBA, Larissa Nappo, com a expectativa de juros de dois dígitos por mais tempo por aqui, os fundos que investem em tijolos são os mais prejudicados. “Esses fundos ligados ao mercado real são mais sensíveis aos movimentos dos juros”.

Para se ter uma ideia, entre as melhores performances setoriais no primeiro semestre, o destaque vai para o de ativos financeiros, com alta de 2,4%, sendo o único a mostrar desempenho acima do Ifix no período. Por outro lado, os FIIs de lajes corporativas e de galpões logísticos caíram 4,33% e 0,9%, respectivamente.

Levantamento elaborado pela Quantum Finance mostra que, entre os maiores retornos positivos do Ifix, até o dia 5 de julho, a maioria dos fundos está atrelada a imóveis ou à renda fixa. Na dianteira, o destaque é o Mérito Desenvolvimento Imobiliário, que teve retorno de 16,06%.

Em relatório, a analista do Itaú BBA ressalta que essa melhora acontece depois de um 2023 de menos brilho para os ativos financeiros. “As alterações de cenário macroeconômico nos primeiros seis meses do ano, com perspectivas de inflação resiliente e projeções de manutenção da taxa Selic em dois dígitos, beneficiaram os proventos dos fundos, resultando em um aumento de atratividade para o setor”.

Embora os fundos de tijolos sejam os mais pressionados, a head de Fundos Listados do Research da XP Maria Fernanda Violatti ainda vê potencial de valorização associado à reavaliação patrimonial para alguns com portfólios de maior qualidade. “Para a classe de fundos de recebíveis, o cenário ainda se mantém favorável. Diversos fundos apresentam descontos interessantes e enxergamos oportunidades com rentabilidades atrativas associadas à distribuição de dividendos”.

De maneira geral, a XP acredita que os fundos de papel possam ser uma melhor opção, em meio ao cenário de manutenção da Selic em 10,50% ao ano, trazendo mais resiliência para as carteiras de investimento, principalmente àquelas com melhor relação risco/retorno.

Em 2024, considerando o fechamento de ontem, o Ifix acumula uma alta de 2,12%. De acordo com a head de Fundos Listados no Research da XP, dentro dessa elevação, os fundos que têm a maior pujança são os de papel, que tiveram uma performance até aqui de 4,7% de alta, enquanto os fundos de tijolos tiveram um impacto de apenas 0,3% no índice.

Perspectiva futura

No curto prazo, assim como o visto no primeiro semestre do ano, a inflação deve seguir pressionada, por aspectos internos de um mercado de trabalho aquecido, juros elevados ao redor do mundo e um dólar ainda forte.

Com isso, tanto a XP quanto o Itaú BBA afirmam que os fundos com portfólio indexado ao CDI ou à Selic devem apresentar uma melhor rentabilidade, enquanto, no médio e longo prazo, a expectativa é por fundos indexados à inflação, especialmente high grade.

“Isso mostra, realmente, que o papel tomou um protagonismo maior na carteira dos investidores, pensando que no ano passado a mensagem era de queda da taxa de juros. Então, as pessoas aumentaram significativamente a alocação das suas carteiras em tijolos”, analisa a head de Fundos Listados no Research da XP.

Agora, com o cenário reverso, no qual a taxa de juros deve se manter mais elevada do que o previsto no início de 2024, faz sentido ter na carteira fundos de papel pensando em carrego, segundo Maria Fernanda, uma vez que muitos destes fundos continuam rodando com 2%, 3% em relação ao valor patrimonial.

“Seguimos avaliando que fundos indexados à inflação são ótimas opções para composição de um portfólio robusto e diversificado, assim como aqueles que são indexados ao CDI, que devem continuar distribuindo proventos altos, já que a Selic deve fechar o ano de 2024 e de 2025 em 10,50%”, comenta Larissa, do Itaú BBA.

Para a analista de Fundos Imobiliários do Clube FII Lana Santos é possível, neste semestre haver uma definição quanto à reforma Tributária, o que pode trazer mais volatilidade aos mercados, uma vez que alguns segmentos de FIIs podem ser impactados caso algumas isenções fiscais sejam abolidas, como é o caso do benefício fiscal da região de Extrema, em Minas Gerais, que beneficia o segmento logístico.

“Ainda vemos um cenário desafiador, mas com boas oportunidades de investimentos, sendo necessário, como em qualquer momento em que pairam incertezas, escolher bem os ativos, separando o joio do trigo”, conta a analista do Clube FII.