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Atratividade dos FIIs de CRI ganha fôlego extra com menor queda da Selic e inflação resistente
Após um 2023 com fluxo de investidores na direção dos fundos de tijolo, FII de papel estão com as cotas negociadas abaixo do valor patrimonial e ficam interessantes
FIIs, Atratividade dos FIIs de CRI ganha fôlego extra com menor queda da Selic e inflação resistente, Capital Aberto

Os fundos imobiliários (FIIs) nos primeiros quatro meses do ano registraram valorização importante das cotas e máximas históricas na B3. O IFIX (índice de FIIs da B3) teve alta de 2,12% até abril, avanço sustentado em parte pelo afrouxamento monetário. A precificação dos fundos imobiliários e a taxa básica de juros têm correlação histórica negativa. Selic menor, em tese, poderia tornar os FIIs de CRI menos atrativos, quando comparados aos FIIs de tijolo, ligados à economia real, mas isto não ocorreu. A categoria andou bem até aqui e deve, na visão dos analistas ouvidos pela Capital Aberto, se beneficiar com o ritmo menor de corte na Selic e riscos inflacionários projetados para 2025.


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Para Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP, a mudança no cenário global macro foi intensa e levou a reavaliações importantes no universo de FIIs. “Questões relacionadas com a política monetária americana, questões fiscais internas, dentre outros fatores, levaram os economistas a revisar o cenário base. Na própria XP, o cenário base foi reajustado em relação ao ciclo de corte da taxa de juros Selic em 2024 e 2025, com juro em dezembro a 10%”, comenta Maria Fernanda. “Essa projeção de taxa de juros mais elevada e uma inflação que não está convergindo, principalmente a de serviços, impõe maior cautela. As NTN-Bs voltaram a subir e atingiram um patamar elevado, se comparado aos últimos meses, com abertura da curva DI.”

A analista da XP lembra que, em 2023, com a perspectiva de cortes nos juros, os fundos de tijolo atraíram investidores, o que comprimiu o retorno dos FIIs de CRIs. “Com a revisão de cenário começamos a perceber que FIIs de CRIs estavam em grande parte com descontos em relação aos seus valores patrimoniais, dado que tinha ali esse cenário mais favorável, essa captação de assimetria de mercado para os fundos de tijolos, um fluxo realmente indo para essa outra classe. Agora, com a mudança no cenário, os fundos de recebíveis tem impactado mais positivamente dentro do índice do IFIX”, diz Maria Fernanda. Até abril, os fundos de CRI respondiam por, na média, 2,17% do avanço do IFIX, e os de tijolos em torno de 0,84% no acumulado do ano. “A gente tem essa visão ainda construtiva, a taxa de juros está em um patamar elevado, a classe ainda vai se beneficiar de dividendos robustos, além de alguns fundos de CRI estarem sendo negociado com descontos em relação ao seu valor patrimonial.”

Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP
Maria Fernanda Violatti, analista de FIIs da XP

O especialista em FIIs BTG Pactual, Daniel Marinelli, tem visão semelhante sobre o impacto do cenário na atratividade do produto. “Os fundos de recebíveis de crédito, em 2024, registram um retorno total (dividendo mais valorização da cota) algo na casa de 3% a 3,5%, na média, se destacando dentro da indústria. Em abril, os FIIs de tijolo caíram, o que potencializou o ganho dos de CRI. Juro segue alto e temos uma inflação controlada, perto de 4%, mas que gera na ponta final um bom dividendo”, explica Marinelli. “Eu acho que nesse cenário de maior incerteza, e agora com Selic mantida em dois dígitos, principalmente para os mais expostos a taxas pós (CDI) vão seguir sendo um bom veículo de renda. Para os FIIs com CRIs corrigidos pela inflação, eu vejo menos positivo pela marcação a mercado com a alta da curva de juro real”, analisa, ponderando que “por mais que você tenha fundos de inflação que sofreram essa marcação negativa, são fundos que estão pagando algo na casa de 11%, 12% ao ano, acima do que os fundos de tijolo pagam, algo na casa de 9% a 8%”.

FIIs de CRI: CDI x IPCA

Na indústria de FIIs de papel, há fundos majoritariamente, ou totalmente, compostos por CRIs indexados pelo IPCA (IPCA+) e outros indexados pelo CDI (CDI+). Alguns fundos podem ter ambos os tipos. Estes últimos podem fazer uma gestão ativa, mudando a indexação da sua carteira de acordo com a estratégia do gestor.

No mercado secundário de títulos indexados (ou pós-fixados), normalmente os preços dos papéis são ajustados às expectativas, fazendo com que aquele que tenha uma perspectiva menos favorável passe a ser negociado com desconto, enquanto o outro negocia ao par ou com um prêmio.

“O mesmo ocorre com os FIIs de papel na bolsa. Atualmente, os FIIs de CDI/Juros estão negociando com prêmio em relação ao seu valor patrimonial, enquanto os FIIs de Inflação/Preços estão negociando com desconto”, conta o diretor de Investimentos Imobiliários da Inter Asset, Daniel Viana. “Vale lembrar, que os próprios valores patrimoniais refletem a diferença de precificação de seus papeis. Na prática, as cotas dos FIIs de CDI estão aproximadamente 7% acima de seus pares de IPCA, enquanto a diferença de VP é de aproximadamente de 2,5% a 4%.”

Em relação à perspectiva do comportamento em um horizonte mais amplo, Viana sinaliza que, enquanto os FIIs de CRI tendem a se manter com menos volatilidade e mantendo o nível de distribuição de dividendos, os FIIs de IPCA podem gerar ganhos de capital no médio prazo, apesar de alguma diminuição na distribuição de dividendos nos próximos meses.

Com um dólar valorizado à frente e à deterioração fiscal brasileira nos últimos dias, as curvas de juros estão abrindo, a bolsa caindo e a última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) com as expetativas desancoradas, o risco de aumento da inflação no médio prazo é maior.

Com a inflação efetivamente voltando a ganhar força, ao comprar FIIs de IPCA, sendo eles reprecificados no futuro, haverá espaço para ganho de capital. 

Segundo Viana, a comparação CDI versus IPCA é muito parecida com FII de CRI e FII de tijolo, onde tijolo representa IPCA e o FII de CRI se assemelha um pouco mais ao CDI.

“Os contratos do tijolo têm um lag, são corrigidos ano a ano pela inflação. Eles demoram alguns meses para refletir a inflação. Sempre que a inflação dá uma disparada, o FII de CRI e IPCA, com 3, 4 meses, começa a pagar mais o dividendo, porque o contrato é mensalmente corrigido”, aponta Viana.

Com relação à alocação de FIIs, a carteira da Inter Asset é conservadora. “Hoje, o mais defensivo é estar em CDI no curto prazo. No longo prazo, se acreditar na leitura, ele vai manter alto ou vai ter que subir. Ganha nas duas pontas, na inflação e no CDI.”

Enquanto isso, a carteira de FIIs acompanhada pelo BTG, a maior parcela é atrelada ao IPCA – índice que corrige os CRIs das carteiras. Dos 19 fundos analisados, a maioria tem uma composição com CRI corrigido por IPCA e outros por CDI. Apenas dois são quase puros, o KNCR11, com 99% atrelado ao CDI, e o KNIP11, com 100% de títulos corrigidos pelo IPCA. Ambos são geridos pela Kinea. “Precisamos acompanhar os passos do Banco Central, se você tem um juro alto, uma desvalorização do câmbio tremenda com o dólar na casa de R$ 5,20 isso se reverbera dentro do cupom de inflação, podendo ter um impacto negativo aqui, por isso, que esses juros talvez não caiam tanto como a gente imaginava no início do ano”, acrescenta Marinelli.

De acordo com o analista de FIIs da Santander Corretora, Flávio Pires,o CDI alto vai assegurar bons dividendos aos cotistas. “De alguma forma, os fundos de papel estão beneficiados com os juros altos e dois dígitos. O mercado deverá rever suas projeções nas próximas semanas”. Sobre o risco de inadimplência dos CRIs, como ocorreu em 2023 com alguns FIIs, Pires afirma que a maioria dos fundos do mercado tem, sim, carteiras de CRIs saudáveis, “Contam, não só com devedores significativos de crédito, como também garantia. Ou seja, no pior dos sinais, se o devedor não conseguir pagar executa a garantia e tem o recurso investido de volta.”


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