Como decorrência de um intenso trabalho de supervisão feito nos últimos três anos, a CVM corrigiu aproximadamente 90% dos regulamentos de FIIs avaliados. Entre os itens de análise de registro de fundo, as principais exigências da CVM focaram as regras de deliberação em assembleia, os conflitos de interesses, restrições diversas e a cobrança de taxas não permitidas. Esse trabalho compõe o contexto para as regras estabelecidas pela Instrução 571.

A intenção da reforma das regras é clara: garantir que os cotistas se mantenham bem informados sobre seus investimentos. As exigências de divulgação, entretanto, são um dos pontos mais controversos da regulamentação. De um lado, administradores e gestores argumentam que o detalhamento pode confundir os investidores na hora de tomarem decisões; de outro, conforme observado na audiência pública realizada pela CVM, essa foi uma das principais demandas dos cotistas.

Ponderando as reivindicações, o regulador chegou ao conteúdo da Instrução 571:

Para os relatórios periódicos

Mensais

•  A divulgação do número de cotistas por tipo de participante será obrigatória apenas nos meses de março, junho, setembro e dezembro;

•  a demonstração do resultado contábil/financeiro e o detalhamento dos ativos passam a ser divulgados só no informe trimestral.

Trimestrais

•  Devem ser concentrados em informações qualitativas relativas à propriedade dos imóveis e aos demais direitos reais (por exemplo, referentes a ativos imobiliários para fins de locação comercial, residencial ou industrial);
•  precisam ter a demonstração do resultado contábil/financeiro;
•  envolvem a divulgação dos inquilinos por setor de atuação (e não mais o nome do inquilino relevante);
•  existe a possibilidade de não serem incluídas algumas informações, desde que o fundo não esteja listado e seja exclusivo; além disso, o FII deve ter apenas investidores profissionais ou todos os cotistas com vínculo familiar ou societário familiar (o vínculo familiar envolve ascendentes, descendentes ou colaterais até segundo grau; o vínculo societário familiar diz respeito a uma participação direta ou indireta em empresa constituída para consolidação do patrimônio de pessoas  que tenham vínculo familiar entre si).

Semestrais

•  O demonstrativo financeiro semestral, que não era auditado, deixou de ser exigido.

Anuais

•  Concentram as informações de caráter mais estático (aquelas que se referem às características gerais do fundo);
•  não precisam ter a relação de cotistas relevantes;
•  a divulgação de cotas de diretores e representantes se restringe às cotas do próprio FII. Para o caso específico dos representantes dos cotistas, o relatório anual deve informar em que outros fundos eles exercem essa função, mas não é necessária a divulgação da quantidade de cotas desses fundos que eventualmente possuam.

Para relatórios eventuais

Os informes eventuais, que incluem os comunicados de fatos relevantes, ainda geram questionamentos, por estarem sujeitos a critérios objetivos e também subjetivos. Para orientar os administradores, a Instrução 571 elenca algumas possibilidades (veja abaixo).

Quando um fato é relevante?

Segundo as regras da CVM, é dever dos administradores determinar quais informações são relevantes para divulgação ao mercado. Mas, na Instrução 571, o regulador deixou algumas orientações gerais. A regra considera relevante qualquer deliberação da assembleia geral ou do administrador ou outros atos e fatos que possam influir “de modo ponderável” nos seguintes itens:

•  valor das cotas ou de valores mobiliários nelas referenciados;
•  decisão dos investidores de comprar, vender ou manter as cotas;
•  decisão dos investidores de exercer quaisquer direitos inerentes à condição de titulares de cotas ou de valores mobiliários nelas referenciados;
•  alteração no tratamento tributário conferido ao fundo ou ao cotista;
•  atraso para o recebimento de quaisquer rendimentos que representem percentual significativo dentre as receitas do fundo;
•  desocupação ou qualquer outra espécie de vacância dos imóveis de propriedade do fundo destinados a arrendamento ou locação e que possa gerar impacto significativo na rentabilidade;
•  atraso no andamento de obras que possa gerar impacto significativo na rentabilidade do fundo;
•  contratação de formador de mercado ou término da prestação do serviço;
•  proposição de ação judicial que possa afetar a situação econômico-financeira do fundo;
•  venda ou locação dos imóveis de propriedade do fundo destinados a arrendamento ou locação, e que possam gerar impacto significativo na rentabilidade;
•  alteração do gestor ou do administrador;
•  fusão, incorporação, cisão, transformação do fundo ou qualquer outra operação que altere substancialmente a composição patrimonial;
•  mudança do mercado organizado em que seja admitida a negociação de cotas do fundo;
•  cancelamento da listagem do fundo ou exclusão de negociação de suas cotas;
•  desdobramentos ou grupamentos de cotas;
•  emissão de cotas (nos termos do inciso VIII do art. 15 da Instrução 571).

Você sabia?

Às vezes o inquilino envia uma carta ao administrador informando que vai deixar o imóvel, que pretende romper o contrato antes do inicialmente previsto. Isso pode ser, em alguns casos, apenas uma estratégia de pressão do inquilino para conseguir negociar valores da locação. Mesmo se a saída não se concretizar, o administrador é obrigado a informar a ocorrência ao mercado, como querem muitos cotistas?

Bruno Luna, gerente do departamento de fundos estruturados da CVM: Com certeza não. Como ficou claro na audiência pública, mesmo o que está entre os exemplos citados na Instrução 571 não é mandatório, depende do feeling do administrador. Enquanto essa informação estiver sob sigilo, não há problema se ele decidir guardá-la. Agora, se vazar ou surgir um boato, ou até mesmo se o fato se concretizar, a orientação é que se divulgue. Vale o mesmo entendimento que existe em relação às companhias abertas.

Informação demais?

O que o regulador e alguns participantes do mercado pensam sobre o assunto

Para aprimorar a governança dos FIIs, a Instrução 571 estabeleceu parâmetros mais precisos para a caracterização do representante dos cotistas. Ele deve ser cotista do fundo (antes poderia ser um profissional independente, contratado para a função) e eleito em assembleia geral. O representante fica responsável pela fiscalização dos empreendimentos ou investimentos do FII, de forma a defender os direitos e os interesses dos cotistas. Conforme estabelece a nova instrução, ele deve fiscalizar o administrador e emitir (formalmente) opiniões sobre as propostas para administração do fundo, além de analisar, no mínimo a cada três meses, dados relativos ao FII, denunciar erros, fraudes e crimes, comparecer às assembleias gerais e fornecer informações solicitadas pelos cotistas. Até a edição da Instrução 571, a definição do representante dos cotistas era difusa, o que dava margem a interpretações diversas a respeito de suas responsabilidades.

O regulamento de cada FII vai estabelecer o número máximo de representantes e o respectivo prazo de mandato (que não deve ser inferior a um ano). As competências dos representantes de cotistas foram estabelecidas de forma a afastá-los da gestão dos ativos — isso porque alguns representantes confundiam o papel de fiscalização com o de gestão dos fundos (não está entre as atribuições do representante dos cotistas, por exemplo, a escolha dos ativos financeiros que integram o fundo). Os representantes agora têm os mesmos deveres dos administradores, nos termos do artigo 33: lealdade, boa-fé, transparência e diligência com os fundos.

A possibilidade de eleição de um representante — um incentivo adicional ao ativismo característico dos cotistas de FIIs — é outro ponto muito discutido, diante da diversidade de público de alguns fundos. Para essa escolha, a nova regra estabeleceu quórum mínimo de 3% do total das cotas emitidas (no caso dos FIIs com mais de 100 cotistas) e de 5% (fundos com até 100 cotistas).

Salvo disposição contrária em regulamento, os prazos de mandato dos representantes serão unificados, encerrando-se na assembleia geral ordinária (AGO) seguinte, sendo permitida a reeleição.

Diálogo

Na prática, já há casos de fundos que adotam estratégias próprias para melhorar o relacionamento entre administradores e cotistas. No BC Fund (maior FII listado em bolsa do País, gerido pelo BTG Pactual), por exemplo, um comitê independente se reúne uma vez por mês e tem uma agenda de tópicos para discussão. Três integrantes foram eleitos em assembleia e outros três foram convidados pela gestora — um representante de investidor institucional e um de fundo de pensão e uma pessoa física. “Seria muito positivo para o mercado a adoção formal desse tipo de estrutura”, afirma Adriano Mantesso, diretor-executivo do BTG Pactual, referindo-se à autorregulação do mercado.

“Os fundos são muito diversos, e faz mais sentido para alguns ter representante do que para outros. Às vezes, o conceito do negócio está tão bem resolvido que pode não ser necessário gastar tempo com isso. Os dois lados — investidor e gestor — devem dialogar”, diz Augusto Martins, da Rio Bravo. “São vários os caminhos, não há resposta única”, acrescenta.

Representante dos cotistas: uma boa ideia?

Outro ponto controverso trata da remuneração dos representantes, cujas diretrizes mudaram com a nova regulação. Ela é facultativa e não tem limite, conforme a Instrução 571. Em assembleia, os cotistas escolhem o seu representante e fixam a remuneração. Esse detalhe incomoda os agentes do mercado: se a regra determina um quórum qualificado de 25% para a alteração da remuneração do administrador, não seria justo também existir um quórum para se estabelecer quanto vai receber o representante dos cotistas?

Taxa de administração

A regulamentação tem ainda diretrizes para a remuneração dos administradores. No caso dos FIIs não listados em bolsa, a taxa de administração pode ser calculada com base em valor contábil, valor de mercado, percentual de rendimento distribuído ou percentual da receita total. Se o FII integrar o Ifix, índice da BM&FBovespa, a remuneração dos administradores deve seguir o valor de mercado — ou seja, passa a depender do desempenho da aplicação.

A Instrução 571, no entanto, prevê a possibilidade de a assembleia geral de cotistas de um FII integrante do Ifix preferir a aplicação da regra geral, aquela destinada aos fundos não listados. O regulamento do FII pode, ainda, determinar um valor mínimo, em moeda corrente, para a remuneração do administrador, de forma a cobrir as despesas que teve para prestar seus serviços.