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A consolidação do “built-to-suit” no Brasil

A operação imobiliária denominada “built-tosuit”, contrato em que uma parte se obriga a adquirir determinado terreno, prover a construção de um imóvel nele para posterior locação à outra parte, em consonância com o interesse dela, disseminou-se fortemente no Brasil na última década.Entendido inicialmente como um contrato personalíssimo, “intuitu personae”, onde seu núcleo estaria na especificidade da construção, o built-to-suit evoluiu em termos teóricos para um contrato atípico de locação, no qual diversas relações jurídicas coexistem, de maneira complementar e indissociável, o que permitiu, ainda, a estruturação de operações de “sale lease back”, entre outras, com base na estrutura de tais contratos.Em outras palavras, o contrato passou a contemplar não só operações onde uma parte requere à outra a aquisição de um terreno e a provisão de uma construção para locação, mas também transações em que o interessado vende seu imóvel para outro e passa a ser seu locatário por um determinado período.

Essa modalidade contratual permitiu um grande desenvolvimento da indústria brasileira, servindo tanto como garantia para investimentos de fundo imobiliário como também lastro para emissões de valores mobiliários, como os certificados de recebíveis imobiliários. Apresenta como principais vantagens o fato de afastar o risco da rescisão antecipada imotivada pelo locatário e a manutenção constante do fluxo de recebíveis, afastando a aplicação da revisão do aluguel durante o período em que vigora o contrato.

No entanto, apesar da forte evolução dos empreendimentos estruturados com base em contratos atípicos de locação, sempre pairaram dúvidas sobre a aceitação dessa modalidade contratual, totalmente engendrada pela dinâmica dos negócios, junto aos tribunais brasileiros.

A dúvida, em síntese, consistia na possibilidade de os juízes entenderem o contrato atípico de locação como uma modalidade ordinária, sujeitando-o, portanto, às regras da Lei 8.245/91, especialmente no tocante à possibilidade de rescisão antecipada e imotivada pelo locatário e o direito à revisional a cada três anos do último ajuste ou acordo quanto ao valor do aluguel.

Essa questão permaneceu sem resposta por um longo período, uma vez que nunca havia sido debatido a termo um contrato atípico de locação no Judiciário brasileiro. Recentemente, porém, em sentença inédita, o Tribunal de São Paulo, ainda em primeira instância, reconheceu como legítima a renúncia ao exercício do direito à revisional em ação proposta por uma locatária de um contrato atípico.

A sentença que indeferiu o pedido de revisão do aluguel pleiteado pela locatária do imóvel em questão entendeu que as partes, no caso específico, podem dispor do direito à revisão, afastando a tese de que o direito à revisional seria de natureza cogente e, portanto, indisponível para as contratantes. Traduzindo, houve entendimento de que, apesar da previsão legal do direito à revisão de aluguel e não obstante o fato de existir entendimento de que esse direito não pode ser afastado mesmo por acordo entre os interessados, no caso específico era lícito às partes dispor desse direito e acordar contratualmente pela sua não aplicação durante o prazo do contrato atípico de locação.

Essa decisão, ainda que seja de primeira instância, é vital para o sucesso da indústria imobiliária e o incremento dos diversos investimentos realizados nessa área, pois confirma a segurança de uma modalidade contratual já adotada em muitas operações e que tem ainda grande potencial para o desenvolvimento de diversos e novos empreendimentos em território nacional.


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