Os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (“FIDCs”), regulados pela Resolução n° 2.907/01 do CMN, e Instruções CVM n°s 356/01 e 393/03, têm como pressuposto que suas aplicações em serviços para entrega ou prestação futura (“créditos não-performados”) sejam respaldadas por uma garantia ou seguro. Neste sentido, muitos questionamentos surgiram no mercado quanto ao enquadramento de créditos decorrentes dos contratos imobiliários firmados sob a modalidade “built to suit”. A dúvida é se há necessidade de apresentação de garantia ou seguro ao FIDC relativos aos recebíveis da operação posteriores à entrega da obra, além das garantias já existentes no próprio contrato que lastreia a operação.

A grande problemática desta questão é a falta de regulamentação para conceituar os contratos sob a modalidade “built to suit” e, principalmente, suas peculiaridades em relação aos contratos de locação pura e simples, na qual o locador tem direito à cobrança do aluguel somente depois que ocorre a utilização do imóvel.

Pela natureza do contrato de “built to suit”, a remuneração prevista abrange não apenas o uso do imóvel, mas também sua construção e know-how construtivo, atendimento de características especialíssimas, aquisição e desenvolvimento da área, oportunidade comercial, custo financeiro e outros, o que, diferentemente do contrato de locação, justifica juridicamente a estipulação de um prazo mínimo de permanência no imóvel e a imposição de multa equivalente ao valor integral do contrato, independente da efetiva continuidade do contrato ou da efetiva utilização do imóvel.

As parcelas vincendas do contrato, assim, configuram recebíveis que não mais dependem de qualquer ato ou fato, tendo sido exauridas as obrigações cabíveis à credora (contratada) relativas a aspectos como a localização do imóvel segundo indicações da devedora (contratante), construção sob medida e disponibilização pelo prazo acordado.

O direito ao crédito da totalidade das parcelas futuras (recebíveis), portanto, já está configurado, ainda que seu pagamento se efetive ao longo do tempo. E a condição de sua exigibilidade também está consumada, sendo passível, portanto, de indiscutível inclusão no ativo do FIDC, sem qualquer garantia suplementar.