Nova visão estratégica e CRIs aquecem os contratos “built to suit”

Operações Estruturadas / Edição 25 / 1 de setembro de 2005
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As necessidades dos mercados e a criatividade dos empreendedores fazem surgir novas e atípicas formas negociais. Uma delas é a denominada contratação “built to suit”, que poderia ser livremente traduzida por “contrato de desenvolvimento de unidade comercial ou industrial”.

Nesta forma negocial, uma empresa contrata outra para, de acordo com suas necessidades: (I) identificar um imóvel em localização que seja estratégica para sua atividade; (II) adquiri-lo de terceiros; (III) realizar obras de acordo com suas necessidades e requisitos, e (IV) locá-lo por período e condições ajustadas entre as partes.

O bem objeto do contrato é bastante variável. Pode ser uma nova fábrica, um centro de distribuição, agência bancária, armazém, entre outros. Os requisitos mínimos ou elementos essenciais serão sempre a construção sob encomenda e a locação (ou outra forma de cessão onerosa do imóvel) por período mínimo garantido.

Apesar de não ser novidade no Brasil, o “built to suit” tem experimentado intenso crescimento, especialmente em razão de dois fatores:
(I) a mudança no planejamento estratégico das empresas, que preferem direcionar seus recursos para suas operações, ao invés de imobilizá-los; e
(II) o incremento das formas de financiamento de tais operações, pela securitização dos recebíveis contratuais e emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”), que têm tido ótima aceitação no mercado.

O sucesso das operações “built to suit” depende da robustez da empresa contratante, que dará lastro aos futuros recebíveis imobiliários, além, é claro, da correta formatação jurídica, tendo em vista que, por se tratar de negócio atípico, é preciso minuciosa normatização contratual dos direitos e obrigações das partes para garantir que o empreendimento esteja pronto no prazo e para que a contratada receba o valor ajustado pelo período contratual mínimo que permita o retorno seguro do investimento.


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