Alerta aos CFOs e acionistas

Integração das estratégias financeira e imobiliária ainda é tímida no Brasil

Artigo / Edição 21 / 1 de maio de 2005
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Parece shakespeariano. E de certa forma é. O fato é que muitas empresas vivem o dilema de serem ou não serem proprietárias dos imóveis que ocupam. Se no campo das discussões estratégicas acerca da estrutura ótima de capital e das opções de captação de recursos, entre outras, nossos executivos não ficam devendo nada aos CFOs internacionais em termos de inovação, qualidade e sofisticação, essa ainda não pode ser considerada a regra em relação às questões financeiras que envolvem ativos imobiliários.

No Brasil, não raras vezes, as questões imobiliárias parecem não ser avaliadas pelas empresas com a ênfase financeira que o tema merece. Enquanto nas economias mais desenvolvidas diversos aspectos relativos aos ativos imobiliários compõem o cardápio de assuntos sob responsabilidade dos CFOs (como, por exemplo, a estratégia de aquisição/ financiamento de imóveis, a eventual utilização dos ativos como instrumento de captação de recursos, etc), por aqui a integração entre as áreas financeira e imobiliária das empresas ainda se mostra tímida.

Na prática, ocorre que, no Brasil, diferentemente do que se vê nos mercados mais maduros, a maioria das empresas é proprietária de grande parte dos imóveis que ocupa. As explicações são inúmeras e vão desde a escassez de financiamentos imobiliários de longo prazo até a volatilidade e o alto patamar das taxas de juros, passando, vale destacar, pela carência de investidores profissionais no mercado imobiliário brasileiro.

A visão dominante entre as empresas de ponta, sobretudo no exterior, é a de que elas são experts em seus ramos de atividade, e não em investimentos imobiliários. Portanto, parece fazer mais sentido concentrar esforços e recursos nos seus negócios principais ao invés de empatar capital em imóveis, principalmente quando existem investidores profissionais dispostos a exercer esse papel.

Os benefícios decorrentes da opção pela terceirização imobiliária são nítidos. Além de liberar ou canalizar recursos para as atividades principais da empresa, a terceirização possibilita a melhora em diversos indicadores econômico-financeiros, como aumento da liquidez, redução do endividamento, diminuição do imposto de renda devido (em função da redução da base de tributação) e até a distribuição do caixa para os acionistas, se for o caso. E o mais importante: amplifica o potencial de geração de valor aos acionistas, na medida em que reduz o capital empregado nas operações da empresa.

Mas nem tudo é tão cristalino assim. Muitos executivos, sobretudo aqueles que dirigem empresas proprietárias de imóveis, se questionam acerca da extensão desses benefícios. Por diversas razões: uns têm seus desempenhos (inclusive individuais) mensurados pela geração de caixa (EBITDA) da empresa e se perguntam por que deveriam pagar aluguel e reduzir o EBITDA; outros se preocupam com a visão de analistas de investimento que avaliam o valor da empresa como um múltiplo do EBITDA; uma terceira corrente diz temer ficar refém de terceiros quando se trata de imóveis estratégicos; há ainda aqueles que alegam já terem feito as contas e ainda não estão convencidos das vantagens. E por aí vai.

De toda essa discussão, resta uma só certeza: o debate não só é válido, mas crucial. O alinhamento de interesses entre acionistas e executivos – que para muitos resume a tão propalada governança corporativa – também deve contemplar a análise sobre os imóveis pertencentes às empresas. Ao final, uma empresa poderá até optar por ser proprietária de seus imóveis. Mas seus executivos e acionistas saberão os prós e contras dessa decisão e se, na linguagem do mercado, “estão deixando algum dinheiro em cima da mesa”. Em outras palavras, acionistas e executivos terão mais uma oportunidade de alinhar interesses. E que vença a racionalidade econômica.


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