Com a falência do Banco Nacional da Habitação e de todo o sistema que em torno dele gravitava, o segmento imobiliário ficou sem uma fonte permanente de financiamento de longo prazo, o que implicou um significativo aumento do déficit de moradias e redução do crescimento econômico. A reconstrução do sistema pressupunha uma inflação pequena e sob controle, o que só foi obtido com êxito após o Plano Real.

Coube à Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, instituir o novo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), criar as companhias securitizadoras de créditos imobiliários, prever os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e autorizar a alienação fiduciária de bens imóveis. O novo sistema foi aperfeiçoado pela Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que introduziu o patrimônio de afetação, a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).

Legislação garante que dívidas da construtora ou da incorporadora não afetam os detentores de CRIs

Juntamente com os fundos imobiliários, criados pela Lei 8.668, de 1993, esses instrumentos criam condições institucionais para que o mercado possa financiar o produtor de unidades imobiliárias e os respectivos adquirentes, sem interferência do governo.

Adquirido o terreno e regularizada a transação pretendida nos órgãos competentes, as unidades do empreendimento respectivo podem ser lançadas em mercado. Uma vez alienadas, geram recebíveis ou direitos creditórios oriundos de contratos de compra e venda. Esses instrumentos que, no passado, serviam apenas para desconto ou garantia de empréstimos normais, desde 1997 podem ser cedidos às companhias hipotecárias. De posse desses recebíveis, elas estão aptas a emitir CRIs que representem o volume de créditos oriundos do empreendimento.

Esses CRIs podem ser colocados em mercado, permitindo que o empreendedor imobiliário, ao final do processo, transforme em dinheiro os seus créditos, podendo aplicá-lo em outro empreendimento. Assim, ocorre um efeito multiplicador dos capitais das construtoras e incorporadoras, que podem se comprometer com um número maior de negócios.

A criação das LCIs e CCIs conferem maior flexibilidade ao sistema, pois as instituições financeiras que detêm volumes de créditos imobiliários em suas carteiras podem transformá-los em instrumentos de captação, colocando esses papéis para investidores de longo prazo. Por outro lado, os detentores de créditos imobiliários que não sejam instituições financeiras podem também securitizá-los por meio da emissão dos CRIs.

Estão criados, assim, todos os instrumentos de financiamento para a indústria imobiliária. A par disso, o patrimônio de afetação garante que o risco de crédito está circunscrito ao empreendimento, sem que dívidas da construtora ou incorporadora possam afetar os detentores dos títulos.

Resta apenas a queda dos juros, ao menos a patamares em torno de 14%, para que surjam as condições macroeconômicas de pleno funcionamento do sistema. Esse requisito, a seu turno, quando acontecer, indicará que a retomada sustentada do crescimento está em processo e que, portanto, a renda da população volta a crescer. Vale lembrar que, por se tratar de um bem de elevado valor econômico e emocional, só compra um imóvel quem se sente seguro quanto ao futuro.