Novos tempos

Locação comercial para coworking requer cuidados específicos e bom planejamento tributário

NFA | Negócios Imobiliários / 17 de dezembro de 2017
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Ilustração: Getty Images

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A dinâmica da vida contemporânea requer a otimização do tempo e do espaço, e essas novas necessidades aparecem também nas relações jurídicas. Um bom exemplo concreto está nos contratos de locação residencial e comercial. No âmbito dos contratos de locação residencial — para os quais a Lei de Locação (Lei 8.245/91) é bastante clara e rigorosa no que se refere a prazos, direitos e obrigações de parte a parte —, está em curso uma intensa mudança nas modalidades de locação por temporada, com aplicativos como o AirBnb ou os serviços de intermediação oferecidos por empresas especializadas que igualmente desburocratizam a contratação.

O mercado hoje oferece locação residencial por temporada sem que os interessados tenham que discutir cláusulas contratuais, elaborar laudos de vistoria ou pactuar a garantia locatícia: tudo é feito de maneira virtual, com livre arbítrio entre as partes quanto a prazo (respeitado o prazo máximo da locação por temporada), bens que guarecerão o imóvel e outras facilidades que podem ser oferecidas pelo locador, como sinal de wi-fi e serviço de limpeza.

Na prática, como seria de se esperar, há um processo de adaptação da jurisprudência. Atualmente existem discussões judiciais envolvendo condomínios residenciais que se opõem à locação por temporada, e os tribunais vêm optando por defender a garantia constitucional da livre disposição do direito real pelo proprietário do imóvel.

Já quanto às locações comercias, o que se nota é a expansão expressiva de contratos de locação de espaços de trabalho na modalidade coworking. Trata-se da exploração de um imóvel para finalidade comercial, mas destinando-o à utilização por vários locatários, que vão compartilhar estações de trabalho. O coworking pode ser explorado pelo próprio proprietário ou por terceiro que detenha a posse (locador, detentor de superfície, usufrutuário), observadas as especificidades de cada caso.

Nessa modalidade de locação comercial, o locador promove a instalação de estações de trabalho que serão ocupadas por um grupo difuso de locatários. O usuário passa a deter o direito de ocupar determinado espaço, demarcado ou não, e contará com mobiliário e instalações necessários para o exercício da respectiva atividade profissional.

Em alguns casos, a exploração do coworking é feita por empresas especializadas, que disponibilizam estações de trabalho, impressoras, aparelhos de fax, scanners e outros tipos de equipamentos que não sejam computadores ou laptops de uso pessoal e, ainda, serviços de copa e limpeza, atendimento telefônico, recepção, administração de correspondência, salas de reunião equipadas, dentre outros.

As empresas que exploram o coworking em geral oferecem considerável flexibilidade quanto ao prazo da locação e aos equipamentos e serviços incluídos no pacote. Além disso, não se aplicam ao coworking as questões jurídicas complexas relacionadas às locações comerciais usuais — como a definição de garantias, os cuidados específicos em relação ao prazo da locação e seu desdobramento quanto à renovatória e a revisional do aluguel, a previsão de indenização ou direito de retenção por benfeitorias, as restrições quanto à sublocação, a cláusula de vigência na hipótese de alienação do imóvel e direito de preferência.

Considerando que o coworking pode abranger não só a disponibilização do espaço físico, mas também a oferta agregada de serviços variados, é importante que os investidores desse mercado se atentem para o fato de que a escolha da melhor estrutura contratual passa pela análise dos seus respectivos efeitos tributários. Um contrato bem elaborado pode, ao mesmo tempo, garantir a segurança jurídica necessária aos envolvidos e otimizar a carga tributária envolvida na operação.


*Marina Del’Arco (marina.delarco@negraoferrari.com.br) é sócia do NFA Advogados

 

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Tags:  NFA Negócios Imobiliários Marina Del’Arco locação comercial locação Encontrou algum erro? Envie um e-mail



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