Novas diretrizes para alienação fiduciária

Como eram e como ficaram alguns pontos importantes desse mecanismo depois da edição da Lei 13.465/17

NFA | Negócios Imobiliários / 12 de agosto de 2017
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Ilustração: Getty Images

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Apesar das discussões quanto à duvidosa técnica legislativa

Valor mínimo para venda do imóvel no primeiro leilão

Como era: Estabelecido no contrato (ou escritura) de alienação fiduciária.

Como ficou: Caso o valor venal de referência para o ITBI (imposto de transferência) seja superior ao do contrato, prevalecerá o valor do lançamento do tributo. Essa alteração pretende tirar da Justiça as discussões em torno da avaliação conferida pelas partes quando da celebração do contrato e de eventuais alegações de preço vil pelo devedor. O lance no primeiro leilão deve ser igual ou superior ao da avaliação do bem no contrato ou do valor venal para fins de ITBI (o que for maior).

Intimação do devedor

Como era: Apenas intimação pessoal pelo cartório de imóveis, que podia solicitar auxílio ao oficial de títulos e documentos. Em caso de dificuldade de localização do devedor, restava ao credor recorrer ao Judiciário para intimação judicial, o que atrasava o procedimento.

Como ficou: Pode ser feita pelo “oficial” do cartório de imóveis, ou do cartório de títulos e documentos, por “hora certa”. Trata-se da adoção de um mecanismo que existia apenas no âmbito do Judiciário para os oficiais de Justiça. A lei nova também introduziu a possibilidade de intimação na pessoa do “porteiro”.

Momento da consolidação da propriedade em nome do credor e possibilidade de “reversão” da mora

Como era: Não havia clareza na lei. Assim, diversos julgados passaram a garantir ao devedor o direito de “purgar” a mora, mesmo após os leilões — e mediante pagamento apenas da dívida, sem considerar os encargos e despesas da consolidação.

Como ficou: Ao menos para os casos de alienação fiduciária celebrada como garantia de contratos de financiamento habitacional (inclusive do “Minha casa minha vida”), a consolidação da propriedade em benefício do credor deve ocorrer em até 30 dias após o término do prazo para purga da mora. Até essa data (ou seja, antes da averbação da consolidação), o devedor pode pagar as parcelas vencidas, encargos e demais despesas para manter “vivo” o contrato.

Direito de preferência para aquisição do imóvel pelo devedor

Como era: Não havia expressa disposição na lei. Assim, alguns julgados passaram a conceder ao devedor o direito de “adquirir” o imóvel, mesmo após a consolidação e até mesmo a arrematação por terceiro de boa-fé (seja no primeiro ou no segundo leilão) mediante pagamento da dívida.

Como ficou: Foi expressamente estabelecido que o devedor pode exercer direito de preferência até a data do segundo leilão, desde que: pague o valor da dívida, somado aos encargos e despesas; reembolse os custos de ITBI e laudêmio (se houver) pagos para efeito de consolidação da propriedade; reembolse as despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão e os encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel.

Ações judiciais envolvendo questões do contrato, após a consolidação, só poderão envolver perdas e danos

Como era: Não havia previsão legal. Assim, diversas ações judiciais, mesmo após a consolidação da propriedade em benefício do credor, debatiam questões envolvendo a concessão do crédito (como taxas de juros) e muitas vezes as decisões ou impediam a realização do leilão ou dele tiravam a efetividade (na medida em que terceiros interessados evitavam adquirir bens cujos contratos estivessem em discussão judicial).

Como ficou: Nas alienações fiduciárias feitas como garantia de contratos de financiamento habitacional, após a consolidação da propriedade em nome do credor, controvérsias envolvendo as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão (exceto vícios na notificação do devedor fiduciante) serão resolvidas apenas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata o artigo. A alteração visa dar “liquidez” ao direito do adquirente do imóvel em leilão de ser emitido na posse.

É certo que muitas dessas alterações ainda serão objeto de debates no âmbito judicial. Contudo, esperamos que possam contribuir com a efetiva aplicação desse instituto que, em sua essência, favorece a concessão do crédito imobiliário por representar mais que uma simples garantia — assegura, afinal, que a solução para casos de inadimplemento prescinda do Judiciário.


*Ricardo Negrão (ricardo.negrao@negraoferrari.com.br) é sócio de NFA Advogados

 

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