Divisão de responsabilidades na alienação de recebíveis a FIIs

Desafios surgem nas obrigações inerentes a obras em andamento e entrega ou distrato de unidades prontas e com habite-se

NFA | Negócios Imobiliários / 24 de junho de 2017
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Ilustração: Getty Images

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Incorporadoras e loteadoras se utilizam da securitização de recebíveis como alternativa para captar os recursos de que necessitam para o financiamento de suas atividades e alinhar os perfis de endividamento. Apesar de os fundos de investimento imobiliário (FIIs) estarem autorizados a investir em certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), a regulamentação aplicável a esses fundos não permite a mera aquisição de créditos imobiliários oriundos da comercialização de unidades imobiliárias (lotes ou apartamentos, prontos ou em execução).

Para os FIIs que investem no desenvolvimento imobiliário, a finalidade primordial de sua participação na atividade de incorporação imobiliária é justamente obter o retorno financeiro decorrente da venda de unidades. O vínculo do fundo com a pretendida carteira de recebíveis poderá se dar, por exemplo, com a aquisição de ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos imobiliários ou com a compra de direitos reais sobre as unidades imobiliárias de um empreendimento imobiliário, inclusive aquelas anteriormente compromissadas a terceiros. A aquisição vai prever a transferência, ao fundo, do domínio sobre a fração ideal de terreno, das respectivas benfeitorias e acessões presentes e futuras correspondentes à unidade compromissada a terceiros e, consequentemente, dos direitos decorrentes dos respectivos compromissos de venda e compra.

A incorporadora, ao alienar ao fundo imobiliário o domínio que lhe resta sobre determinada unidade imobiliária já compromissada a terceiros, transmite um direito real — e, por conseguinte, cede ao fundo o direito intrínseco de receber os pagamentos referentes às parcelas não pagas e devidas pelos promitentes compradores, ou seja, os recebíveis imobiliários.

Por mais simples e trivial que pareça a transmissão do domínio de unidades imobiliárias compromissadas a terceiros e da respectiva carteira de recebíveis ao FII, os desafios surgem especialmente em razão das obrigações e responsabilidades inerentes à execução das obras em andamento e à entrega ou distrato das unidades imobiliárias prontas e com o habite-se do empreendimento devidamente emitido. Fomentam essa preocupação as chamadas obrigações propter rem. Essas obrigações e responsabilidades devem necessariamente permanecer com a incorporadora, sendo que o FII (quando da lavratura da escritura definitiva correspondente) será imitido apenas na posse indireta das frações ideais de terreno e respectivas benfeitorias e acessões vinculadas às unidades imobiliárias em construção. A incorporadora, por sua vez, permanecerá na posse direta dessas unidades até o cumprimento de todas as obrigações que assumiu no âmbito do empreendimento imobiliário. Esse procedimento visa mitigar contratualmente o risco de o fundo vir a responder por despesas condominiais pendentes, inclusive aquelas deixadas pelos antigos possuidores e promitentes compradores.

Com a aquisição do domínio das unidades imobiliárias já compromissadas a terceiros, caberão ao fundo determinadas obrigações — por exemplo, o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando do registro junto ao competente cartório de registro de imóveis da escritura celebrada entre o fundo e a incorporadora, bem como a obrigação de outorgar a escritura definitiva de venda e compra aos futuros adquirentes, sem prejuízo de a incorporadora comparecer como interveniente anuente do respectivo instrumento. A obrigação, dada a natureza propter rem, adere ao imóvel, e as proprietárias ou promitentes vendedoras assumem também obrigação perante o condomínio — inclusive das despesas anteriores inadimplidas, tendo em vista que condômino, na dicção da Lei 4.591/64, não é apenas o proprietário, como também o promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário dos direitos pertinentes à aquisição da unidade autônoma.


*Carlos Eduardo Ferrari (carlos.ferrari@negraoferrari.com.br) é sócio de NFA Advogados

 

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Tags:  Securitização FII mercado imobiliário Negócios Imobiliários NFA Advogados Encontrou algum erro? Envie um e-mail



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