Já faz três anos que está em vigor a Lei 13.097/15 — que trata, entre outros assuntos, da concentração dos atos na matrícula — e os participantes do mercado imobiliário agora refletem sobre o que efetivamente mudou no que se refere à segurança jurídica dos negócios. O adquirente de um imóvel pode, por exemplo, se limitar a analisar a matrícula, deixando de providenciar as certidões de feitos ajuizados de proprietários e antecessores?
A lei alterou a redação do artigo primeiro, parágrafo segundo, da Lei 7.433/85 e, com isso, o tabelião passou a ter que consignar, no ato notarial, a apresentação do comprovante de pagamento do imposto de transmissão, das certidões fiscais e de ônus reais, tornando não obrigatórias as certidões dos feitos ajuizados. Também foi estabelecido pela Lei 13.097/15 um prazo de dois anos para as averbações e registros de feitos distribuídos antes de 19 de fevereiro de 2017.
Mas, na prática, o que isso significa?
Fato é que, segundo o artigo 54 da Lei 13.097/15, se não houver gravame, ônus ou constrição na matrícula o negócio jurídico é eficaz. Entretanto, a falta do registro ou da averbação de feitos judiciais ou administrativos não significa que o adquirente de um imóvel poderá afastar a fraude contra credores ou de execução sob o argumento de que a inexistência de anotação na matrícula é prova inequívoca de sua boa-fé.
Mas a ausência de registro não significa, automaticamente, que o adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à execução. A inexistência de ônus e gravames na matrícula nessa hipótese obrigará o credor a comprovar a má-fé do adquirente, pois que a boa-fé, nesse caso, não se torna inquestionável só por essa razão.
A fraude na alienação de imóvel pode ainda ser presumida em razão da lei, como disposto no artigo 792, IV, do Código de Processo Civil — que reputa como fraude, independentemente de registro ou averbação, a existência de feito ajuizado capaz de reduzir o devedor à insolvência.
Os riscos que podem tornar ineficazes os negócios imobiliários dizem respeito aos proprietários e aos que os antecederam na cadeia dominial, bem como podem decorrer de questões relacionadas a nulidades anteriores (na transmissão do imóvel), à existência de ônus e gravames ou de dívidas anteriores que possuem caráter propter rem, entre outros.
Assim, como afastar a alegação de má-fé do adquirente sem a cautela da expedição das certidões de feitos cíveis, fiscais, trabalhistas, criminais, protestos, ambientais, restrições urbanísticas — enfim, todas aquelas necessárias à demonstração de que o adquirente usou de todos os meios disponíveis para verificar que não incidiam sobre o imóvel cuja aquisição se pretendia sem quaisquer restrições, ainda que não averbadas ou registradas na matrícula?
A questão é complexa, até porque muitos desses riscos mencionados não são abrangidos pelo princípio de concentração dos atos na matrícula, mas podem acarretar a ineficácia do negócio jurídico — a exemplo das dívidas de condomínio, daquelas inscritas na Fazenda Pública, da existência de questionamentos de ordem ambiental ou relativos à alegação de terras devolutas da União em algumas unidades da federação, entre outros, que não estão sujeitos à obrigação de registro ou averbação estabelecida na Lei 13.097/15.
Então isso quer dizer que a determinação para que sejam concentrados na matrícula todos os feitos que possam acarretar a ineficácia do negócio não tem como consequência a conclusão de que a mera análise da matrícula do imóvel é suficiente para afastar os riscos na aquisição. Continua necessária a obtenção e a análise das certidões, trabalho que se destina a verificar os riscos que se pretende afastar — notada, mas não exclusivamente, daqueles não abrangidos pela Lei 13.097/15.
Outra questão importante é a relacionada com o prazo de verificação dos riscos referentes aos proprietários e antecessores. Seria necessário investigar riscos nos últimos dez ou vinte anos? Ou outro período ainda maior?
Entretanto, em razão da complexidade desse tema e das características peculiares de algumas unidades da federação, voltaremos o assunto num próximo artigo deste canal.
*Eliana Azar ([email protected]) é sócia de NFA Advogados
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