Atos concentrados na matrícula

O que mudou nos três anos de vigência da Lei 13.097/15

NFA | Negócios Imobiliários
/ 28 de janeiro de 2018
Por     /    Versão para impressão Versão para impressão


Ilustração: Getty Images

Ilustração: Getty Images

Já faz três anos que está em vigor a Lei 13.097/15 — que trata, entre outros assuntos, da concentração dos atos na matrícula — e os participantes do mercado imobiliário agora refletem sobre o que efetivamente mudou no que se refere à segurança jurídica dos negócios. O adquirente de um imóvel pode, por exemplo, se limitar a analisar a matrícula, deixando de providenciar as certidões de feitos ajuizados de proprietários e antecessores?

A lei alterou a redação do artigo primeiro, parágrafo segundo, da Lei 7.433/85 e, com isso, o tabelião passou a ter que consignar, no ato notarial, a apresentação do comprovante de pagamento do imposto de transmissão, das certidões fiscais e de ônus reais, tornando não obrigatórias as certidões dos feitos ajuizados. Também foi estabelecido pela Lei 13.097/15 um prazo de dois anos para as averbações e registros de feitos distribuídos antes de 19 de fevereiro de 2017.

Mas, na prática, o que isso significa?

Fato é que, segundo o artigo 54 da Lei 13.097/15, se não houver gravame, ônus ou constrição na matrícula o negócio jurídico é eficaz. Entretanto, a falta do registro ou da averbação de feitos judiciais ou administrativos não significa que o adquirente de um imóvel poderá afastar a fraude contra credores ou de execução sob o argumento de que a inexistência de anotação na matrícula é prova inequívoca de sua boa-fé.

Mas a ausência de registro não significa, automaticamente, que o adquirente está livre tanto da fraude contra credores quanto da fraude à execução. A inexistência de ônus e gravames na matrícula nessa hipótese obrigará o credor a comprovar a má-fé do adquirente, pois que a boa-fé, nesse caso, não se torna inquestionável só por essa razão.

A fraude na alienação de imóvel pode ainda ser presumida em razão da lei, como disposto no artigo 792, IV, do Código de Processo Civil — que reputa como fraude, independentemente de registro ou averbação, a existência de feito ajuizado capaz de reduzir o devedor à insolvência.

Os riscos que podem tornar ineficazes os negócios imobiliários dizem respeito aos proprietários e aos que os antecederam na cadeia dominial, bem como podem decorrer de questões relacionadas a nulidades anteriores (na transmissão do imóvel), à existência de ônus e gravames ou de dívidas anteriores que possuem caráter propter rem, entre outros.

Assim, como afastar a alegação de má-fé do adquirente sem a cautela da expedição das certidões de feitos cíveis, fiscais, trabalhistas, criminais, protestos, ambientais, restrições urbanísticas — enfim, todas aquelas necessárias à demonstração de que o adquirente usou de todos os meios disponíveis para verificar que não incidiam sobre o imóvel cuja aquisição se pretendia sem quaisquer restrições, ainda que não averbadas ou registradas na matrícula?

A questão é complexa, até porque muitos desses riscos mencionados não são abrangidos pelo princípio de concentração dos atos na matrícula, mas podem acarretar a ineficácia do negócio jurídico — a exemplo das dívidas de condomínio, daquelas inscritas na Fazenda Pública, da existência de questionamentos de ordem ambiental ou relativos à alegação de terras devolutas da União em algumas unidades da federação, entre outros, que não estão sujeitos à obrigação de registro ou averbação estabelecida na Lei 13.097/15.

Então isso quer dizer que a determinação para que sejam concentrados na matrícula todos os feitos que possam acarretar a ineficácia do negócio não tem como consequência a conclusão de que a mera análise da matrícula do imóvel é suficiente para afastar os riscos na aquisição. Continua necessária a obtenção e a análise das certidões, trabalho que se destina a verificar os riscos que se pretende afastar — notada, mas não exclusivamente, daqueles não abrangidos pela Lei 13.097/15.

Outra questão importante é a relacionada com o prazo de verificação dos riscos referentes aos proprietários e antecessores. Seria necessário investigar riscos nos últimos dez ou vinte anos? Ou outro período ainda maior?

Entretanto, em razão da complexidade desse tema e das características peculiares de algumas unidades da federação, voltaremos o assunto num próximo artigo deste canal.


*Eliana Azar (eliana.azar@negraoferrari.com.br) é sócia de NFA Advogados

 

Gostou do artigo?

Cadastre-se e não perca nenhum texto deste canal.
Receba por e-mail um aviso sempre que um novo texto for publicado.


Quer continuar lendo?

Faça um cadastro rápido e tenha acesso gratuito a algumas reportagens.

Tenha o melhor conteúdo do mercado de capitais sem limites ou interrupção.
Assine a partir de R$ 36/mês!
Você está lendo {{count_online}} de {{limit_online}} reportagens gratuitas

Seja um assinante!

Você atingiu o limite de reportagens gratuitas. Que tal se tornar nosso assinante? Além do acesso ao mais especializado conteúdo do mercado de capitais, você terá descontos de até 30% em nossos encontros e cursos. Aproveite!


Participe da Capital Aberto:  Assine Anuncie


Tags:  mercado imobiliário NFA Negócios Imobiliários Eliana Azar Lei 13.097/15 concentração dos atos na matrícula Encontrou algum erro? Envie um e-mail



Matéria anterior
Arbitragem na construção civil
Próxima matéria
Aneel suspende cobrança de 2,9 bilhões da Eletrobras



Comentários

Escreva o seu comentário sobre este texto!

O seu endereço de e-mail não será publicado.



Recomendado para você





Leia também
Arbitragem na construção civil
Dados divulgados pelas maiores câmaras brasileiras de arbitragem mostram que construção civil e infraestrutura estão...