Analisar 10 ou 20 anos passados?

Alcance temporal do estudo da documentação imobiliária contribui para segurança jurídica de aquisições

NFA | Negócios Imobiliários / 18 de Fevereiro de 2018
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Ilustração: Getty Images

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O artigo anterior deste canal tratou dos resultados da Lei 13.097, que instituiu o princípio da concentração dos atos na matrícula, transcorrido um período de três anos desde que passou a vigorar. É certo que a lei ainda não atingiu sua plena eficácia, pois raríssimos são os casos em que eventuais credores noticiam a existência de créditos que detenham junto ao devedor — no caso, o proprietário de um imóvel — por meio da averbações de ações de cunho pessoal e/ou real na matrícula.

Assim, o estudo da documentação imobiliária — incluindo certidões, registros cartorários dos 20 anos anteriores, identificação de eventual restrição construtiva imposta entre particulares e/ou loteamentos inscritos, certidões em nome dos proprietários e antecessores na cadeia dominial, dentre outros — ainda se mostra medida necessária para garantir ao adquirente de um imóvel segurança jurídica na aquisição.

Mas surge ainda uma questão relevante, relacionada à extensão temporal da pesquisa: a análise das certidões do proprietário do imóvel e dos antecessores deverá abranger 10 ou 20 anos?

Não obstante o Código Civil prever o prazo decadencial de quatro anos para se pleitear a anulação de negócio jurídico sob a alegação de fraude contra credores e a fraude à execução estar sujeita ao prazo prescricional de dez anos, é preciso considerar que os atos nulos não convalescem com o tempo. Além disso, a evicção tem o condão de suspender os prazos prescricionais, de forma que as auditorias imobiliárias costumam abranger o período de 20 anos anteriores ao negócio jurídico pretendido.

E é justamente na análise das certidões dos antecessores que se pode identificar ações e situações que ainda não estão solidificadas no contexto do princípio da concentração dos atos na matrícula — a própria lei prevê exceções a esse princípio, ao dispor que não se aplicam as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título no imóvel (como exemplo, o usucapião), bem como algumas situações previstas na Lei de Falências.

Logo, a análise das certidões de falência, protesto, cíveis e negativas fiscais de débitos em nome dos antecessores pode mitigar, e muito, os riscos de perda futura da propriedade em razão de reconhecimento judicial de fraude contra credores ou de fraude à execução.

Importante notar, ainda, que o artigo 792 do Código de Processo Civil protege o terceiro adquirente que provar “que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição as certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem”.

Com base no exposto, acreditamos que a tendência, ao longo dos próximos anos, é de solidificação do princípio da concentração dos atos na matrícula. Até lá, o caminho mais recomendado continua sendo a análise completa da documentação imobiliária. A boa técnica na condução da auditoria pode garantir a celeridade nas negociações, bem como conferir ao adquirente maior segurança jurídica na aquisição imobiliária pretendida.


*Maria Fernanda Kuhn (fernanda.kuhn@negraoferrari.com.br) é advogada associada de NFA Advogados

 

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