Amparados pela lei

Dispositivo inserido no Código Civil garante segurança jurídica para condomínios de lotes

NFA | Negócios Imobiliários / 26 de agosto de 2017
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Ilustração: Getty Images

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Enfim estão encerradas as discussões doutrinárias e jurisprudenciais sobre a possibilidade jurídica da estruturação de empreendimentos imobiliários sob a forma de condomínio de lotes. O que colocou um ponto final na questão foi a inclusão, por força da Lei 13.465/17, de um dispositivo legal no Código Civil (o art. 1.358-A).

Antes dessa lei, a ausência de regulamentação específica e expressa gerava grande insegurança jurídica. Essa incerteza existia apesar das interpretações construídas para permitir e amparar a realidade fática em um momento de mercado imobiliário aquecido e de desenvolvimento de empreendimentos mais complexos — e em que se multiplicaram as discussões jurídicas e os problemas inerentes ao parcelamento do solo.

As formas convencionais de desenvolvimento imobiliário por meio de loteamentos (Lei 6.766/79) e condomínios (Lei 4.591/64) deixaram de atender a demanda. Por isso, os denominados condomínios de lotes e loteamentos fechados, mistos de loteamento e condomínio, se tornaram respostas relativamente eficientes, porém de fundamentação legal questionável; não obstante, eram adotados por diversos municípios.

Os condomínios de lotes e os loteamentos fechados representavam, no entender de alguns doutrinadores e juristas, uma forma de se fraudar a lei de parcelamento do solo urbano, com prejuízo ao controle urbanístico. Esse, aliás, foi o entendimento que prevaleceu em São Paulo. A Corregedoria Geral da Justiça do estado¹ vedou expressamente o registro dos condomínios de lotes.

Apesar disso, a doutrina e a jurisprudência passaram a admitir a implantação desses condomínios² e dos loteamentos fechados ou de acesso controlado³ —desde que atendidos determinados requisitos —, sempre com fundamento no art. 30 da Constituição Federal, que outorga ao poder público municipal a competência para legislar sobre a matéria.

Com o advento da Lei 13.465/17, o condomínio de lotes passou a ser definido como uma das formas de condomínio edilício, regulamentado pelos arts. 1.331 a 1.358-A do Código Civil, combinado com os arts. 1 a 27 da Lei 4.591/64. A unidade autônoma, vinculada a uma fração ideal, nesse caso, é o lote; as vias internas do empreendimento constituem propriedade comum dos condôminos e não passam ao domínio público, como determinado na lei que regulamenta os loteamentos. O proprietário do lote poderá nele construir livremente, desde que atendidas as posturas definidas pelo poder público.

O que antes era fundamentado em interpretação das normas vigentes, portanto, passou a ser regulado expressamente, também no que se refere à questão da construção — as obras de infraestrutura devem ficar a cargo do empreendedor.

Vale salientar que na modalidade de estruturação do empreendimento imobiliário sob a forma de condomínio de lotes fica dispensada a criação da associação de moradores. Com isso, também se encerram as discussões em torno da possibilidade de desligamento dos proprietários e da vedação da cobrança da taxa de associação — pois aquele que adquire a unidade de lote não tem como se esquivar de participar das despesas do condomínio.

Em resumo, a Lei 13.465/17 modernizou sob vários aspectos as normas que regulamentam o direito imobiliário, o que favorece o mercado. A polêmica implantação dos condomínios de lotes — prática corrente em diversos municípios mesmo sem fundamentação legal expressa — foi agora positivada, o que tende a aumentar a segurança jurídica e a incentivar os negócios jurídicos no mercado imobiliário.


*Eliana Azar (eliana.azar@negraoferrari.com.br) é sócia de NFA Advogados

 

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