A hora dos fundos de incorporação

Queda de juros e recuperação de preços favorecem esse tipo de estrutura de FIIs

NFA | Negócios Imobiliários / 5 de dezembro de 2017
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Ilustração: Getty Images

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Os fundos imobiliários são mais conhecidos como uma ótima modalidade de investimento voltada para a obtenção de renda decorrente da locação de imóveis, e ganham particular destaque em momentos de queda de taxa de juros como o atual. Ademais, a redução da inflação, a escassez de crédito (em especial para a produção de imóveis), de um lado, e a perspectiva de boa recuperação de preços, de outro, favorecem intensamente a constituição de fundos para desenvolvimento. Nessa circunstância, ficam evidentes as possibilidades de ganhos significativos dos fundos dedicados à incorporação imobiliária, diante do alinhamento entre a necessidade da indústria, a situação econômica e a demanda por investimento.

Fomentam esse cenário singular os aspectos tributários mais atrativos para fundos imobiliários e a capacidade de pulverização da captação de recursos — inclusive mediante o desembolso de recursos financeiros de acordo com o respectivo cronograma de obra, o que potencializa a taxa de retorno. Em vez de buscar rendimentos originados da compra e venda ou da exploração de imóveis prontos, a estrutura de fundo para desenvolvimento envolve a participação, direta ou indiretamente, nas atividades inerentes à incorporação imobiliária, como análise de aprovações e projetos, aquisição do terreno e acompanhamento das obras, com a utilização de recursos próprios vindos da integralização de cotas do fundo ou, ainda, por meio da realização de permuta imobiliária (procedimento pelo qual o fundo entrega o terreno em troca de unidades prontas, por exemplo), sem prejuízo da possibilidade de obtenção de financiamentos bancários.

A diferença essencial entre a modalidade típica de compra e venda e o fundo de incorporação está no momento — ou, mais especificamente — no estágio do desenvolvimento do empreendimento em que o investimento é feito. Nesse modelo, o fundo aplica os recursos nas primeiras fases do empreendimento, buscando, assim, o ganho do próprio incorporador. A clara vantagem é a otimização da estrutura os para ampliação da margem de resultado. Ao investir em estágio inicial, o fundo passa a ser sócio, titular ou proprietário de imóveis cuja aquisição se dá em situações mais competitivas — “a preço de custo” — e que, a partir de correto aproveitamento da área, devida análise de vocação da região e conclusão das obras, tendem a se valorizar. O principal risco é o da conclusão do empreendimento — que, a depender do caso, pode ser mitigado de acordo com a escolha da estruturação jurídica e financeira pretendida para a política de investimentos do fundo.

O investimento pode ser feito basicamente de três formas. Na primeira, o fundo adquire o terreno onde o empreendimento será desenvolvido e celebra permuta imobiliária/financeira com a incorporadora, que se compromete a pagar em unidades prontas ou com recursos da venda das unidades. Nessa situação a participação do fundo em geral não envolve recursos financeiros para a construção, mas apenas o terreno, e a incorporadora proverá os demais valores necessários para desenvolver o empreendimento, inclusive por meio de financiamento à produção (plano empresário).

Em outro formato, o fundo adquire determinado número de unidades ainda em fase de inicial de desenvolvimento e, uma vez finalizado o empreendimento, o fundo e incorporadora realizam a venda das unidades. Nesse modelo, os recursos aplicados pelo fundo na compra das unidades são destinados à realização das obras.

Por fim, um fundo imobiliário por incorporação também pode ser estruturado por meio de sua participação em sociedade de propósito específico (SPE), na forma de sociedade por ações ou limitada, tendo a incorporadora como sócia. Nesse caso, a SPE é encarregada do desenvolvimento do empreendimento e o fundo aportará os recursos necessários para conclusão das obras de acordo com determinado pleno de negócios e cronograma de construção.

Cada uma dessas estruturas tem variações e detalhes adicionais, mas todas têm o mesmo propósito: viabilizar a aquisição de imóveis pelo fundo a preços mais competitivos em relação aos de aquisição de imóveis prontos. Em um momento de baixa nos preços, como visto durante a crise, o fundo por incorporação pode não oferecer o formato mais atraente ao mercado. Entretanto, a partir da gradual recuperação econômica e com a inevitável volta dos preços dos imóveis a patamares mais altos, essa estrutura passará a ser cada vez mais interessante para que o fundo alcance boas margens em suas operações e, assim, aumente as chances de oferecer maiores ganhos aos cotistas.


*Bruno Gagliardi (bruno.gagliardi@negraoferrari.com.br) é sócio do NFA Advogados

 

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