Deliberação 772/17

Colegiado da CVM delega à SRE a competência para deliberar sobre dispensa de requisitos para CRIs

Cascione, Pulino | Securitização / 15 de julho de 2017
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Ilustração: Grau 180

Ilustração: Grau 180

Uma recente determinação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deve facilitar o trâmite de operações de emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) voltadas a investidores não qualificados, nos termos da Instrução 400/03.

A Deliberação 772, de 7 de junho de 2017, conferiu à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (SRE) a competência para apreciar pedidos de dispensa de requisitos previstos na Instrução 414/04, que regulamenta o papel, no caso de CRIs lastreados em créditos imobiliários por destinação, desde que observadas as seguintes características: o lastro dos CRIs seja constituído por créditos imobiliários devidos pelo seu emissor independentemente de qualquer evento futuro; o emissor dos créditos imobiliários que constituem o lastro dos CRIs seja companhia aberta; a companhia emissora dos títulos que constituem o lastro dos CRIs seja atuante no setor imobiliário, conforme conste no seu estatuto social; seja instituído o regime fiduciário sobre os créditos que lastreiem a emissão; seja elaborado ao menos um relatório de agência classificadora de risco atribuído aos CRIs; haja previsão, nos documentos da oferta, de que o agente fiduciário é o responsável por verificar o direcionamento dos recursos captados ao setor imobiliário; e exista a previsão, também nos documentos da oferta, de que o direcionamento dos recursos captados a imóveis será realizado até a liquidação dos CRIs.

Antes, essa avaliação era prerrogativa exclusiva do colegiado da CVM, o que deixava o processo mais lento e sobrecarregava a mais alta instância de decisão na autarquia.

O art. 6º da Instrução 414/04 prevê ainda que a oferta pública de CRIs a investidores não qualificados somente será admitida caso o lastro do papel seja constituído por créditos que tenham sido originados de imóveis com “habite-se” (ou documento equivalente, concedido pelo órgão administrativo competente) ou da aquisição ou da promessa de aquisição de unidades imobiliárias vinculadas a incorporações objeto de financiamento, desde que integrantes do patrimônio de afetação.

A ideia da CVM na Instrução 414/04 era evitar que investidores não qualificados comprassem, inadvertidamente, CRIs lastreados em créditos não performados, situação que pode envolver maior risco de crédito.

Contudo, ao longo do tempo, o mercado foi desenhando estruturas que não correspondiam exatamente ao estabelecido na Instrução 414/04, o que demandava deliberação do colegiado da CVM em muitas situações. Casos emblemáticos foram as emissões de CRIs lastreados em debêntures (créditos corporativos) emitidas pela Cyrela Brasil Realty S.A., pela Aliansce Shopping Centers S.A. e pela Direcional Engenharia S.A., todas aprovadas pelo colegiado, seguindo manifestação favorável da SRE.

A CVM considerou esses episódios um bom argumento para formalmente transferir esse tipo de apreciação à área técnica, que deve agir “em consonância com as anteriores decisões do colegiado”, como ressaltado na Deliberação 772/17. De acordo com Marcos Vinicius Pulino, sócio do escritório Cascione, Pulino, Boulos & Santos Advogados, “esse é o lado bom da deliberação — o fato de ampliar a autonomia da área técnica para avaliar os pedidos de dispensa com base nos precedentes do colegiado”.

Não obstante, na visão de Diego Gonçalves Coelho, associado sênior do escritório Cascione, Pulino, Boulos & Santos Advogados, “apesar de agilizar as análises, a Deliberação 772 tem alguns pontos que podem, na prática, limitar o rol de empresas autorizadas a ceder créditos para lastros de CRIs”.

O primeiro deles é a exigência de que a empresa cedente dos créditos imobiliários seja companhia aberta, o que restringe a lista de possíveis cedentes e, consequentemente, o volume de recursos que efetivamente chegam ao setor imobiliário. O segundo diz respeito à obrigatoriedade da existência de um rating específico para os CRIs, conforme já previsto na Instrução 414/04. “A nosso ver, não faz muito sentido essa dupla exigência [de companhia aberta e de rating para o papel], uma vez que o fato de uma companhia ser aberta já significa que tem um grau elevado de prestação de contas. Talvez seja excesso de zelo da CVM”, pondera Pulino. “A deliberação poderia ser um pouco mais aberta nesses aspectos”, acrescenta Coelho.

Embora existam esses pontos de discussão, Pulino considera positiva a iniciativa da CVM — que é, inclusive, evidência de que o regulador está levando adiante um processo de modernização de normas. Isso também é observado na audiência pública que deve fundamentar a elaboração de uma instrução específica para os certificados de recebíveis do agronegócio (CRAs), encerrada no último dia 14 de julho.



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Tags:  regulamentação CVM CRI certificado de recebíveis imobiliários SRE Cascione Pulino

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