Em 17 de março, a CVM editou a Deliberação 734. Foi assim que delegou à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (SRE) competência para dispensar, observadas determinadas condições, o registro de oferta pública de distribuição de contratos de investimento coletivo no âmbito de projetos imobiliários vinculados à participação em resultados de empreendimento hoteleiro, conhecidos como condo-hotéis.

A atenção da autarquia voltou-se para esse mercado no fim de 2013, quando constatou que incorporadores e corretores de imóveis vinham apresentando publicamente, em mensagens eletrônicas e propagandas em diversos meios de comunicação, oportunidades de investimento em condo-hotéis e sua potencial lucratividade. Vários anunciantes foram notificados, e a CVM emitiu um alerta público sobre a irregularidade desse tipo de oferta, enquadrando as oportunidades de investimento no conceito de valores mobiliários.

Seria, no entanto, uma oferta pública de valores mobiliários cujas particularidades poderiam inviabilizar a consecução de registro com base nas normas existentes. O caminho natural, então, foi buscar uma forma de isenção desse registro. Até a edição da nova regra, os pedidos de dispensa eram analisados caso a caso pela SRE e decididos pelo Colegiado da CVM. Houve 11 isenções obtidas dessa forma em quase um ano. A Deliberação 734 trouxe, certamente, maior agilidade: até 10 de junho último, outras 16 dispensas haviam sido concedidas e sete encontravam-se em avaliação pela SRE.

A Deliberação também ampliou a segurança jurídica ao enumerar condições objetivas para a concessão da dispensa. Podem ser dispensadas do registro pela SRE ofertas de unidades imobiliárias autônomas a investidores com no mínimo R$ 1 milhão de patrimônio, devidamente comprovado, ou que invistam pelo menos R$ 300 mil na oferta. No caso de partes ideais de condomínios gerais, em que os quartos do hotel não possuem matrículas individualizadas, essas cifras sobem para R$ 1,5 milhão de patrimônio ou R$ 1 milhão investidos; exige-se, ainda, que o negócio se restrinja aos chamados investidores qualificados (definição que inclui pessoas físicas ou jurídicas com investimentos financeiros superiores a R$ 1 milhão e que atestem ter conhecimento sobre o mercado financeiro suficiente para afastar proteções legais e regulamentares conferidas aos demais investidores).

Além do registro da oferta, a dispensa concedida pela SRE abrange outros requisitos das distribuições públicas em geral, com destaque para a contratação de instituição intermediária. É preciso apresentar, entre outros, prospecto resumido da oferta e estudo de viabilidade econômica do empreendimento hoteleiro, que devem ser atualizados anualmente e disponibilizados na internet, enquanto perdurar a oferta. Durante a existência do empreendimento, é obrigatório divulgar demonstrações financeiras trimestrais revisadas — e anuais auditadas — por auditor independente registrado na CVM.

O material publicitário também deve seguir regras específicas e ser previamente aprovado pela SRE, sob pena de suspensão da oferta, o que, inclusive, vem ocorrendo com certa frequência, conforme a seção de notícias do site da CVM.

Embora a Deliberação 734 tenha simplificado a obtenção da dispensa, a dificuldade em controlar os corretores imobiliários — ainda alheios a esta nova realidade de fiscalização — se mostra um grande desafio para as incorporadoras atuantes nesse mercado.