Visão “imobiliagro”

PMKAgro - PMKA Advogados/Boletins/Edição 113 / 1 de janeiro de 2013
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Quem nunca ouviu falar em “CRI do Agrone%u200Agócio”, “FII Rural” ou “LCI Agro”? Ao tomar de empréstimo siglas relacionadas ao mercado imobiliário, coloca-se em evidência a semelhança desse setor com o agronegócio e o quanto podem estar interligados (afinal, um arrendamento de imóvel rural, por exemplo, seria um negócio agrícola ou imobiliário?).

O agronegócio e o setor imobiliário são responsáveis, em conjunto, por quase 50% do PIB brasileiro. Dada a relevância econômica, eles têm, reiteradamente, seu desenvolvimento impulsionado por incentivos governamentais.

As semelhanças não param por aí. Deve-se considerar também a semelhança da dinâmica de investimento do agronegócio e da construção civil, ambos segmentos que exigem capital intensivo. O empresário que queira comercializar seu produto (agrícola ou oriundo de empreendimento imobiliário) necessita de capital para financiar o seu projeto (construção ou produção agrícola) e tem seu retorno financeiro vinculado à performance de seu negócio — ou seja, ao sucesso na venda dos respectivos produtos. Obviamente, existem diferenças micro e macroeconômicas importantes a serem consideradas. Pode-se afirmar, no entanto, que tendo o agronegócio e a construção a mesma dinâmica de investimento, as estruturas criadas para financiar os setores tendem a se parecer.

Assim, dadas essas e outras semelhanças, é possível propor que o agronegócio seja estudado também a partir da análise e experiência do setor imobiliário — com a vantagem de este último apresentar maior amadurecimento de suas estruturas, a começar pelo relacionamento com o mercado de capitais brasileiro. Para o agronegócio, um setor que ainda carece de aceitação pelos aplicadores em geral, financiado basicamente por investidores específicos, fica a dúvida: seria essa situação duradoura ou haveria alguma perspectiva de mudança, vide a experiência do setor imobiliário?

Experiência imobiliária mostra que o agronegócio pode conquistar o mercado de capitais

De forma distinta do agronegócio, o setor imobiliário vive momento de expansão. Seus títulos e valores mobiliários são disputados por diversos investidores do mercado — o sucesso da captação do fundo de investimento imobiliário do Banco do Brasil é um bom exemplo. No entanto, quem poderia afirmar que, num passado recente, essa seria a realidade? Quem compraria um CRI ou um FII há dez anos, considerando inclusive episódios do tipo Encol e Palace II? Certamente, investidores específicos (assim como ocorre hoje para o agronegócio). Mas essa situação está sendo alterada gradativamente, à medida que as estruturas de governança dos tomadores vão evoluindo, assim como a cultura do mercado.

Assim, a partir da experiência imobiliária, é plausível imaginar que o agronegócio irá progredir e alcançar volumes de operações de mercado de capitais em níveis semelhantes aos do seu “primo” imobiliário. Nesse processo evolutivo, o agronegócio tem uma vantagem: a experiência do mercado imobiliário. Ela contribuirá para seu desenvolvimento, seja pelo aprimoramento dos incentivos governamentais existentes, seja pela criação (e aperfeiçoamento) de estruturas de securitização. É o caso da sopa de letrinhas incialmente enumerada, que não passa, na verdade, de produtos do mercado imobiliário adaptados ao agronegócio, como é o caso do certificado de recebíveis do agronegócio (CRI do Agronegócio) e dos fundos de investimento cujos ativos apresentam origem agrícola, tais como o FII Rural.


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