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Lastro imobiliário x lastro do agronegócio

Nos últimos meses as atenções do mercado de securitização imobiliária estiveram voltadas para uma emissão de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) que tinha como objetivo captar recursos destinados a financiar a aquisição de terrenos, a edificação e a expansão de prédios hospitalares. No âmbito dessa operação, analisada pelo Colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) no Processo RJ2012/12177, discutiu-se o conceito de crédito imobiliário aplicável para as emissões de CRI.

A discussão acerca desse conceito é antiga e basicamente se resume ao seguinte questionamento: a caracterização de crédito imobiliário estaria na sua origem imobiliária ou na destinação imobiliária dada ao crédito? No primeiro caso, o crédito já seria imobiliário desde o seu nascimento, em razão de ter como base uma operação imobiliária (ou um negócio imobiliário) — por exemplo, na hipótese de um contrato de locação ou de um financiamento habitacional. Na segunda conjuntura, o crédito seria imobiliário porque o beneficiário da captação dos recursos faria uso deles no próprio setor imobiliário, seja comprando ativos, seja desenvolvendo determinado empreendimento imobiliário.

Na operação citada, a polêmica surgiu em função de o lastro da emissão consistir numa debênture emitida por companhia integrante do setor hospitalar, mas cuja destinação dos recursos captados indicava a aplicação em ativos imobiliários. Provocada a se posicionar mais uma vez sobre o conceito de crédito imobi-
liário aplicável às emissões de CRI, a CVM, mesmo não tendo apresentado uma resposta final sobre o assunto, se manifestou no sentido de que o lastro da emissão em análise, em princípio, não poderia ser considerado como crédito imobiliário, já que o fluxo de pagamento dessa operação não estaria relacionado a imóveis, mas sim ao fluxo de caixa da emissora das debêntures, uma companhia que não integra o setor imobiliário.

Em analogia com essa antiga discussão, indaga-se se existiria alguma polêmica ou incerteza para as operações financeiras com títulos do agronegócio, tendo em vista as similaridades dos instrumentos jurídicos entre os dois setores. Ou seja, qual seria o conceito a ser seguido para o enquadramento dos lastros das operações de emissão de Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA), Certificado de Direitos Creditórios do Agronegócio (CDCA) e de Letra de Crédito do Agronegócio (LCA)?

Diversamente do que ocorre no mercado imobiliário, em que não há uma definição legal do que poderia ser lastro das operações financeiras imobiliárias, no agronegócio esse conceito está tratado na própria Lei 11.076/04 (artigo 23, paragrafo único). Nesse caso, podem ser considerados lastros quaisquer direitos creditórios originários de negócios realizados entre produtores rurais, ou suas cooperativas, e terceiros, inclusive financiamentos ou empréstimos, relacionados com a produção, comercialização, beneficiamento ou industrialização de produtos ou insumos agropecuários ou de máquinas e implementos utilizados na atividade agropecuária.

Ao contrário do setor imobiliário, o agronegócio tem um conceito de lastro bem definido

A partir desse conceito, conclui-se que a caracterização dos direitos creditórios do agronegócio contempla tanto os créditos originários diretamente de negócios habituais do setor — por exemplo, contratos de fornecimento de produtos agrícola — como aqueles oriundos de negócios celebrados com terceiros, inclusive financiamentos, que tenham alguma relação com qualquer uma das atividades do agronegócio descritas acima. Sendo assim, no caso, por exemplo, de uma emissão de debêntures por empresa de outro setor da economia, o título poderá ser caracterizado como direito creditório do agronegócio e passível de ser lastro de uma emissão de CRA, CDCA ou LCA se, na origem (ou seja, desde a sua emissão), já estiver estabelecida qual seria a relação da oferta com as atividades do agronegócio previstas no normativo.