Ricardo Almendra*/ Ilustração: Julia Padula

Cerca de 40 bilhões de reais dos recursos dos 307 fundos de pensão existentes no Brasil hoje estão alocados em imóveis. Historicamente, essas entidades de previdência privada destinam à aquisição direta de unidades imobiliárias de 3% a 5% do portfolio, um pouco menos que o limite até há pouco tempo estabelecido pelo regulador, de 8%. Já as aplicações em fundos de investimento imobiliário (FIIs) nunca superaram a marca de 0,5%, tendo atingido apenas 0,2% no final de 2017. Os dados são da Associação Brasileira de Previdência Privada (Abrapp).

Mas esse cenário deve mudar. No último dia 25 de maio, com base em autorização do Conselho Monetário Nacional (CMN), o Banco Central editou a Resolução 4.661, que, entre outros pontos, estabeleceu novas diretrizes para os investimentos imobiliários das chamadas entidades fechadas de previdência complementar (EFPCs). A regra prevê alocação máxima de 20% do portfolio no mercado imobiliário, incluindo os investimentos diretos em papéis de crédito imobiliário, como CRIs e CCIs, e limitando a compra direta de imóveis — a resolução inclusive fixa um prazo de 12 anos para as EFPCs venderem os imóveis que detêm ou transferi-los para FIIs, que passam a ser o veículo dessas entidades de previdência para o mercado imobiliário. Mais um ponto importante: nenhum fundo de pensão pode ter participação superior a 25% em um FII, exceto se for um FII exclusivo estruturado com os imóveis que estão atualmente no portfolio.

As mudanças são positivas, pois colocam as EFPCs como alocadores de recursos no setor imobiliário, em vez de gestores especializados em imóveis. Dessa forma, elas podem ter equipes mais reduzidas e delegar a administração dos ativos para gestoras especializadas, acompanhando e monitorando os resultados obtidos. Ganham eficiência em termos de recursos humanos e resultados financeiros, algo desejável para todos os pensionistas no longo prazo.

Afinal, será que todos os fundos de pensão tinham até hoje como monitorar de forma eficiente todos seus investimentos imobiliários? Lidar com um patrimônio desse tipo é algo bem mais complexo do que se pensa, que envolve gerir custos condominiais de um edifício corporativo; garantir o menor índice de vacância possível, com a melhor estratégia de comercialização dos espaços vagos; ler corretamente os ciclos imobiliários, identificando o melhor momento, por exemplo, para se investir num projeto desde a compra de terreno e construção ou para preferir ativos já performados que podem estar disponíveis para aquisição abaixo do custo de reposição, como ocorre hoje no mercado corporativo paulistano.

A exemplo do que se observa em outros mercados — como os de private equity e ações —, um portfolio imobiliário exige a dedicação integral de uma equipe especializada, uma gestão muito ativa dos imóveis, uma avaliação correta do mercado e a consequente entrega de resultados alinhados com a necessidade de cada fundo de pensão. Tarefas que fazem parte do escopo dos gestores de FIIs, veículos que devem garantir às EFPCs mais governança e liquidez.

*Ricardo Almendra ([email protected]) é CEO e sócio-fundador da RBR Asset