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Boa notícia para os contribuintes
Empresas conseguem afastar exigência do ITBI antes do registro em cartório
Empresas conseguem afastar exigência do ITBI antes do registro em cartório
Contribuintes estão obtendo liminares favoráveis na justiça de São Paulo.  — Imagem: freepik

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem emitido liminares que afastam a exigência do imposto sobre transmissão intervivos de bens imóveis (ITBI) antes da transferência da propriedade imobiliária, que acontece com o registro em cartório. A decisão, que segue a jurisprudência vinculante do Supremo Tribunal Federal (STF), é favorável aos contribuintes.  

Conforme estabelece o art. 156, II da Constituição Federal, o ITBI é um imposto de competência dos municípios que visa tributar a transferência “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e outros direitos reais sobre imóveis. No Direito brasileiro, essa transferência ocorre somente mediante registro em cartório, segundo determina o art. 1.245 do Código Civil.  

Apesar da clareza desses dispositivos, não é raro que os municípios, na ânsia arrecadatória, busquem interpretações heterodoxas sobre a incidência do ITBI, ora atribuindo — ou arbitrando — bases de cálculo de forma não prevista na legislação. Também não são raras as vezes em que exigem o pagamento do imposto em momento anterior ao da ocorrência do fato gerador — no caso, o registro do título no Registro de Imóveis.  

E essa postura é adotada ainda que, em 11 de fevereiro de 2021, o STF, ao julgar o recurso extraordinário com agravo (ARE) nº 1.294.969 — com repercussão geral reconhecida — tenha reafirmado a sua jurisprudência no sentido de que “o fato gerador do ITBI ocorre somente com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o competente registro”. 

No caso julgado pelo STF, o município de São Paulo buscava cobrar o ITBI na cessão de direitos decorrentes do compromisso de compra e venda, que não tem o condão de transferir a propriedade.  

Diante disso, o relator Ministro Luiz Fux, com amparo em ampla jurisprudência do STF, esclareceu que, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade se dá apenas com o registro em cartório, afastando a exigência do ITBI em momento anterior a esse. Como a decisão foi proferida em repercussão geral, ela deveria ser aplicável a todas as relações jurídicas. Em regra, no entanto, não é esse o posicionamento que as autoridades administrativas costumam adotar.  

Cabe ressaltar que, apesar da decisão ter versado sobre cessão de compromisso de compra e venda, ela é aplicável, em tese, a qualquer tipo de operação que não envolva a efetiva transferência da propriedade. Esse é o caso, por exemplo, da conferência de bens imóveis para integralização de capital social da sociedade por seus sócios.


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 Concessão de liminares 

É com base nesse entendimento do STF que contribuintes estão obtendo liminares favoráveis na justiça de São Paulo.  

A Lei nº 11.154/91 do município, em seu art. 12, prevê que o ITBI será pago antes de se efetivar o ato ou contrato sobre o qual incide, se por instrumento público e, no prazo de dez dias de sua data, se por instrumento particular. Especificamente para conferência de bens imóveis para integralização do capital social, a orientação do site do município de São Paulo é de que “a Declaração de Transações Imobiliárias deverá ser preenchida e o respectivo ITBI-IV, pago, até a data da escritura pública, ou dentro de dez dias da data do contrato social ou alteração contratual, sob pena de multa de 0,33%, por dia de atraso, sobre o valor do imposto, até o limite de 20%, além de atualização monetária e juros de 1% ao mês” (g.n.). 

Em recente decisão proferida pelo juiz Luís Antonio Nocito Echevarria, da 9ª Vara da Fazenda Pública da Comarca de São Paulo, ao analisar o Mandado de Segurança nº 1079148-49.2021.8.26.0053, foi concedida liminar ao contribuinte para, dentre outros assuntos, suspender a exigibilidade no pagamento do ITBI antecipadamente, conforme exige o artigo 12. O argumento usado pelo juiz foi o de que o “registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não tendo efeito meramente regularizador e publicitário, deveria ser tomado como fato gerador do ITBI”. A decisão, portanto, vai ao exato encontro do que o Supremo Tribunal Federal já havia decidido. 

É uma lástima que as autoridades administrativas, devido à sua clara intenção arrecadatória, continuem ignorando o entendimento do STF e gerando insegurança jurídica. Essa situação obriga os contribuintes a ingressarem com ações na Justiça, sobrecarregando ainda mais o sistema judiciário. 


Decio Andrade e João Eduardo Cipriano são, respectivamente, advogados da área de societário/imobiliário e tributário do Miguel Neto Advogados. Colaboraram Franklim H. Ouchi, Wellington Antunes da Maia e Dora Garnier Manfio, associados do escritório.  
 
 

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