Em dezembro de 2013, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) afirmou que as chamadas frações ideais ou unidades autônomas de condo-hotéis são valores mobiliários: trata-se, na visão do regulador, de contratos de investimento coletivo e não simplesmente de compra e venda de bens imóveis. Com isso, um segmento que se organizou à margem da regulação do mercado de capitais viu-se, do dia para a noite, submetido a uma nova realidade. A comercialização desses “produtos” passou a exigir, desde então, autorização da CVM.

Com base na nova classificação, os comercializadores e incorporadores de empreendimentos de condo-hotéis foram oficiados pela CVM, que determinou a imediata interrupção das vendas em curso — consideradas ofertas irregulares de valores mobiliários.

Superadas as primeiras reações de inconformismo, mercado e CVM iniciaram um diálogo que levou à dispensa de registro de ofertas em andamento, observadas determinadas condições. A discussão resultou na edição da deliberação CVM nº 734, de 17 de março de 2015. Quase um ano depois, com o mercado praticamente acostumado à nova realidade regulatória (foram 38 dispensas de registro de oferta apenas em 2015), surge mais um problema: o tratamento dos negócios realizados antes da intervenção da CVM.

A área técnica da autarquia tem entendido que os negócios celebrados antes da permissão para o pedido de dispensa de registro poderão ser distratados quando assim desejar o investidor. A CVM tem, nesse sentido, condicionado o deferimento da dispensa à comunicação dessa faculdade aos investidores.

O fato, somado à crise por que passam todos os setores da economia, tem disseminado o temor de que muitos investidores — que compraram frações de condo-hotel na alta do mercado — engajem-se agora em condutas oportunistas, com imenso dano potencial a incorporadores e comercializadores.

Essa solução encontrada pela CVM para tentar garantir isonomia entre os investidores, integrando à categoria de titulares de valor mobiliário também aqueles que realizaram um investimento imobiliário, impõe ao mercado riscos com os quais os agentes não contavam.

Esse posicionamento do regulador poderá tornar inviáveis alguns empreendimentos já em construção. O que se dirá, então, de possíveis demandas originadas de condo-hotéis já em execução e cujas vendas foram finalizadas antes da publicação do novo enquadramento, em dezembro de 2013?

Ainda que se sustente que unidades de condo-hotéis são valores mobiliários por força do inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/76 (instituído em 2001), a inércia da CVM entre 2001 e dezembro de 2013, mesmo diante de numerosos empreendimentos dessa natureza, é um fato que não se pode desconsiderar.

Todas essas questões deverão ser enfrentadas pelo colegiado da CVM nos próximos meses, diante de recurso já apresentado contra a manifestação da área técnica. Espera-se uma solução que não onere excessivamente o mercado, mas que, ao mesmo tempo, não deixe desamparados os adquirentes de unidades hoteleiras.